Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii – podatki i inne opłaty

Autor:
Magdalena Konieczna

Aktualizacja
06.01.2026

Publikacja
07.12.2023

W ofertach sprzedaży mieszkań i domów w Hiszpanii prezentowane są ceny netto. W artykule opisujemy jakie podatki i inne opłaty (tzw. koszty okołozakupowe) należy doliczyć do ceny netto, aby poznać sumę kosztów zakupu mieszkania czy domu w Hiszpanii.

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, podatki, koszty notarialne i pozostałe to około 10-15% jej wartości. Wysokość kosztów okołozakupowych zależy przede wszystkim od tego czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego, w jakim regionie kupujemy oraz czy finansujemy zakup z własnych środków czy z kredytu.

Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii – rynek wtórny vs. pierwotny

Jako reprezentatywny przykład przyjmijmy zakup nieruchomość za 200.000 Euro w Andaluzji (wybrzeża Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de Almeria), gdzie podatek ITP wynosi 7%, IVA 10% a AJD 1,2%:

Sprawdź również: Ceny zakupu mieszkań i domów w Hiszpanii

Sprawdź również: Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii

Wytłumaczenie kosztów i opłat

• Podatki – zakup z rynku wtórnego
  Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego do ceny netto nieruchomości doliczamy podatek ITP od przeniesienia własności. Każdy region Hiszpanii ma swoją stawkę. Najniższy podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi 6,5% dla obszaru Wysp Kanaryjskich, w Andaluzji wynosi on 7%, a w regionie Walencja 10%. Przy zakupie z rynku wtórnego nie płacimy VATu, ani AJD.
• Podatki – zakup z rynku pierwotnego
  Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego opłaty są inne, niż dla nieruchomości z rynku wtórnego. Do ceny netto nowej nieruchomości musimy doliczyć podatek VAT (IVA), który dla większości obszaru Hiszpanii wynosi 10% (za wyjątkiem Wysp Kanaryjskich gdzie wynosi on 7%) oraz podatek AJD (Actos Juridicos Documentados) tytułem opłaty skarbowej, który w zależności od regionu wynosi od 0,5% do 1,5%. Ten podatek odprowadza w naszym imieniu notariusz. Przy zakupie z rynku pierwotnego nie płacimy podatku ITP.
  W Polsce podatki są analogiczne – przy zakupie z rynku wtórego płacimy PCC, a z rynku pierwotnego płacimy VAT.
• Koszty notarialne
  Zarówno przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, do doliczenia jest koszt notariusza, który podobnie jak w Polsce sporządza i podpisuje akty przeniesienia własności nieruchomości i odpowiada za zarejestrowanie zmian w księgach wieczystych.
• Koszty obsługi prawnej
  Kupując nieruchomość w Hiszpanii nie mamy obowiązku korzystania z usług biura prawnego, dokumenty mogą być przygotowywane i sprawdzone przez agencję nieruchomości. Jednak ze względu na zakup nieruchomości w innym kraju, gdzie wiążące dokumenty są sporządzane w języku hiszpańskim, a zasady podlegają pod hiszpański system prawny, zalecamy skorzystanie z usług lokalnych prawników, którzy upewnią się, że cała dokumentacja transakcji jest prawidłowa i zapewnią spokojny zakup. W skali wszystkich kosztów zakupu, zapłacenie około 1% wartości nieruchomości za obsługę prawną jest zdecydowanie warte swojej ceny i naszej spokojnej głowy. Prawnik przygotuje dla nas całą potrzebną dokumentację, sprawdzi stan prawny nieruchomości, dopilnuje zapłaty należnych podatków oraz przepisze media na nowego właściciela.
• Czek
  W Hiszpanii podstawową formą zapłaty za nieruchomość jest czek, zatem do notariusza musimy udać się z wystawionym wcześniej przez bank czekiem. Jeśli zależy nam na zapłacie przelewem, należy upewnić się że jest taka możliwość. Opłaty bankowe za wydanie czeków są różne, jeśli wykupimy inne usługi takie jak np. ubezpieczenie nieruchomości, możemy zostać zwolnieni z tej opłaty.
• Wynagrodzenie Doradcy
  Pracownia Nieruchomości za kompleksowe wsparcie w całym procesie zakupu nieruchomości, od wyboru lokalizacji, typu nieruchomości i przeglądu ofert, przez wycieczkę inwestycyjną, po formalności związane z zakupem oraz pomocy w uzyskaniu kredytu, czy podpisaniu umowy z firmą zarządzającą najmem, pobiera wynagrodzenie w wysokości 1% ceny nieruchomości.
• Koszty tłumaczenia dokumentów
  Zgodnie z hiszpańskim prawem, jako nierezydenci nie musimy mieć tłumacza przysięgłego do zawarcia umowy kupna nieruchomości. W związku z tym, że złożenie podpisu pod aktem notarialnym potwierdza, że jego treść jest dla Ciebie w pełni zrozumiała, jeśli nie władasz językiem hiszpańskim, przy podpisaniu aktu powinna być osoba która poświadczy, że treść dokumentu została Ci przetłumaczona. Jeśli wsparcie w zakupie nieruchomości zlecisz Pracowni Nieruchomości, to najczęściej nasz polskojęzyczny Partner, obecny przy podpisywaniu aktu notarialnego składa pod nim podpis jako osoba tłumacząca. Częstą praktyką biur i kancelarii z którymi współpracujemy, ułatwiająca proces zakupu, jest też posiadanie dwujęzycznych formularzy standardowych dokumentów.
  W sytuacji, kiedy nie ma osoby mogącej dla nas przetłumaczyć dokument, zalecamy skorzystać z usług tłumacza przysięgłego. Wtedy pojawiają się dodatkowe koszty wykazane w powyższej tabeli. Cena zależy od ilości dokumentów do przetłumaczenia.
• Kredyt hipoteczny
  Podane w tabeli koszty kredytu są orientacyjnie, ponieważ zależą od tego jak bank hiszpański oceni naszą zdolność kredytową, jaka kwotę chcemy pożyczyć i wielu innych zmiennych. Generalnie możemy otrzymać do 60%, maksymalnie 70% wartości nieruchomości, najczęściej na 20 lat. Należy pamiętać, że poza wkładem własnym musimy dysponować kwotą na pokrycie dodatkowych kosztów okołozakupowych, tej części bank nam nie skredytuje.
• Odświeżenie i podniesienie wartości nieruchomości
  Warto wspomnieć, że mieszkania z rynku wtórnego czasami wymagają odświeżenia, malowania lub doposażenia pod wynajem. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, prawdopodobnie warto będzie podnieść standard mieszkania, zalecamy przewidzieć pewną kwotę na takie wydatki. Jeśli to konieczne, pomożemy Ci znaleźć lokalną ekipę remontową.