Nieruchomości w Hiszpanii do mieszkania i zarabiania

Wakacyjny dom dla Ciebie, rodziny i znajomych
Ty, Twoja rodzina i przyjaciele możecie spędzać wakacje w Hiszpanii w Twoim domu, nie płacąc innym kosztów najmu. 2-tygodniowe wakacje dla 4-osobowej rodziny to oszczędność rzędu wielu (nastu) tysięcy złotych.

Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego
Jeśli masz już nieruchomości inwestycyjne w Polsce i chcesz się zdywersyfikować geopolitycznie, zakup nieruchomości w Hiszpanii to dobry pomysł, dzięki któremu ograniczysz ryzyko inwestycyjne.

Pasywny przychód z najmu
W okresach kiedy Ty nie będziesz korzystał z domu, będzie on wynajmowany, generując 5-9% zwrotu z inwestycji rocznie.

Praca zdalna i wakacje każdego dnia
Wykorzystaj maksymalnie dzisiejsze możliwości pracy zdalnej i ciesz się długim, słonecznym dniem po godzinach, nawet w listopadzie!

Idealne miejsce na emeryturę
Najzdrowszy klimat do życia na świecie, sławne 320 słonecznych dni w roku, dobra opieka medyczna, niskie koszty życia. W ślad za mieszkańcami Europy północnej wybierz Hiszpanię jako dom na emeryturę.

Bezpieczeństwo i łatwy dojazd
Hiszpania jest krajem UE z wieloma połączeniami lotniczymi. Nawet w razie problemów z lotami, możemy na hiszpańskie wybrzeże dotrzeć drogą lądową, a na Teneryfę promem.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, zwłaszcza przez obywateli UE, jest prosty i bezpieczny. W najmniej angażującym trybie możesz nawet kupić nieruchomość zdalnie, bez wyjeżdżania z Polski. Cała procedura od rezerwacji do odbioru nieruchomości trwa około 4-6 tygodni.

Pracownia Nieruchomości pomoże Ci na każdym etapie – przed, w trakcie oraz po zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Nie tracisz czasu na poszukiwania i weryfikację agencji i specjalistów.

1. Zdefiniowanie potrzeb i wstępny przegląd ofert

Spotykamy się w biurze Pracowni Nieruchomości w Krakowie lub zdalnie. Określimy Twoje potrzeby i budżet, wybierzemy najlepsze dla Ciebie lokalizacje i wstępnie przejrzymy oferty.

Część nieruchomości prezentowana jest na portalach branżowych, natomiast najciekawsze oferty często nie trafiają do internetu. W dostępie do najbardziej wartościowych ofert kluczowa jest współpraca Pracowni z lokalnymi partnerami.

2. Wycieczka inwestycyjna

Pracownia może Ci pomóc w zakupie biletów lotniczych, hotelu oraz w wynajęciu samochodu w Hiszpanii, a Ty wyruszysz na 3-5 dniowe wakacje połączone z oglądaniem nieruchomości, oswajaniem się z nowym miejscem, kosztowaniem lokalnego jedzenia i życia.

Nasi lokalni partnerzy przeprowadzą prezentację wybranych przez Ciebie nieruchomości.

Istnieje możliwość rezerwacji nieruchomości, a nawet jej zakupu zdalnie, na podstawie udzielonego przez Ciebie pełnomocnictwa. Część klientów decyduje się na zdalne obejrzenie nieruchomości (łącznie z wideo-prezentacją na żywo), zarezerwowanie jej, a następnie przyjazd do Hiszpanii jedynie w celu dopełnienia formalności.

3. Umowa rezerwacyjna

Po wyborze nieruchomości zarezerwujesz ją podpisując umowę i wpłacając około 3.000 do 6.000 Euro depozytu pośrednikowi reprezentującemu stronę sprzedającą lub około 10% w przypadku rynku pierwotnego. Prawnik sprawdzi stan prawny nieruchomości i po potwierdzeniu, że nie istnieją przeciwwskazania do zakupu, opłata rezerwacyjna zostanie przekazana sprzedającemu. W przeciwnym razie odzyskasz pieniądze.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej upoważni Cię do złożenia wniosku o wydanie numeru N.I.E. (odpowiednik NIP), którego posiadanie jest niezbędne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Procedura uzyskiwania numeru N.I.E. zajmuje maksymalnie kilka tygodni.
Dodatkowo wymagane jest założenie rachunku w hiszpańskim banku.
Wszystkie formalności, na podstawie pełnomocnictwa, zrealizuje współpracujący z Pracownią lokalny prawnik.

W międzyczasie prawnik skompletuje dokumenty wymagane do przeprowadzenia transakcji (m.in. Certyfikat energetyczny, Świadectwo przydatności do zamieszkania lub certyfikat pierwszego najemcy, Certyfikat zakończenia budowy, Zaświadczenie o braku długów względem hiszpańskiego Urzędu Skarbowego, Urzędu Miasta i Wspólnoty Mieszkaniowej).

4. Umowa przenosząca własność

Po uzyskaniu numeru N.I.E., założeniu hiszpańskiego konta bankowego i dopełnieniu formalności przez prawnika, będziesz gotowy do zakupu nieruchomości u notariusza. Możesz to zrobić podczas drugiej wycieczki do Hiszpanii lub może za Ciebie zrobić to lokalny prawnik, na podstawie udzielonego wcześniej pełnomocnictwa.

Dla Twojego komfortu w transakcji może uczestniczyć tłumacz.

5. Płatność i odbiór nieruchomości

W Hiszpanii obowiązującą formą płatności w procesie zakupu nieruchomości są czeki. Przed wizytą u notariusza należy zasilić konto w banku hiszpańskim kwotą w Euro niezbędną do zakupu nieruchomości, a przed wizytą u notariusza pobrać z banku czek na sprzedającego ew. na okaziciela.

Przekazanie czeku sprzedającemu jest równoznaczne z zapłatą całej ceny, dlatego nieruchomość może być przezakaza od razu po podpisaniu umowy przenoszącej własność.

Od pewnego czasu niektóre banki dopuszczają płatność przelewem, należy potwierdzić przebieg transakcji z notariuszem i bankiem.

6. Przepisanie mediów na nowego właściciela

Na podstawie pełnomocnictwa lokalny prawnik przepisze na Ciebie umowę na prąd i pozostałe media.

Gotowe! Pakujcie stroje kąpielowe i przyjeżdżajcie odpocząć do swojego nowego domu w Hiszpanii!

Opcjonalnie: Podpisanie umowy z zarządcą nieruchomości / concierge

Warto podpisać umowę z zarządcą nieruchomości, który zadba o jej efektywny najem (co zapewni rozsądny zwrot z inwestycji) oraz ogarnie kwestie administracyjne związane z jej użytkowaniem.

Jeżeli nie zamierzasz wynajmować nieruchomości i równocześnie nie będziesz przebywał w niej cały rok, warto skorzystać z usługi concierge, osoby która zadba o wszystkie aspekty utrzymania nieruchomości za Ciebie.

Wskażemy dobre biura oraz skoordynujemy dla Ciebie podpisanie umowy o zarządzanie / concierge.

Opcjonalnie: Odświeżenie / podniesienie standardu nieruchomości kupionej na rynku wtórnym

Jeśli kupisz nieruchomość z rynku wtórnego, Pracownia pomoże Ci znaleźć ekipę remontową, która przeprowadzi lifting Twojego domu lub apartamentu, podnosząc jego wartość. Będzie ładniej, bardziej komfortowo i zarobisz więcej na wynajmie.

Do ceny nieruchomości należy doliczyć około 11-15% jej wartości za koszty około-zakupowe.
Dla przykładu załóżmy, że kupujesz nieruchomość za 200.000 Euro.

200.000 Euro – Cena nieruchomości. W Hiszpanii w ofertach prezentowane są ceny netto.

20.000 Euro – Rynek wtórny: 6.5%-10% podatku od przeniesienia własności (ITP), w zależności od regionu. Rynek pierwotny: 10% VAT (IVA) + podatek skarbowy AJD 1,5%.

2.000 Euro – Obsługa prawna

1.000 Euro – Taksa notarialna

500 Euro – Księgi wieczyste

750 Euro – Czek

2.000 Euro – Wsparcie Pracowni w całym procesie 1%- 2% ceny nieruchomości

226.250 Euro – Całkowity koszt zakupu, ok +13% wartości netto nieruchomości

Podatek od nieruchomości – Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) zwany także SUMA

Podatek dotyczy każdej osoby prawnej i fizycznej, posiadającej na własność nieruchomość w Hiszpanii. Opłata naliczana jest na początku roku przez Urząd Miasta, pod który podlega nieruchomość. Kwotę podatku IBI oblicza się na podstawie jej wartości katastralnej. Oznacza to, że wysokość podatku od nieruchomości jest zależna od miejsca położenia budynku i wartości nieruchomości. To nie są duże kwoty.
Dla przykładu za mieszkanie o powierzchni użytkowej 60 m² nie powinien przekroczyć 450 Euro.

Podatek dla nierezydentów (IRNR)

Właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii, niebędący jej rezydentem, jest zobowiązany do zapłaty tego podatku. Sposób naliczania podatku zależy od przeznaczenia nieruchomości:

• Nieruchomość do użytku własnego: podatek wynosi 19% z wyliczenia 1,1%-2% wartości katastralnej nieruchomości
• Nieruchomość wynajmowana osobie fizycznej: podatek wynosi 19% dochodów pomniejszonych o koszty związane z wynajmem

Właściciele nieruchomości zobowiązani są do składania deklaracji kwartalnych i rocznych, poprzez reprezentanta podatkowego będącego rezydentem  Hiszpanii. Najlepiej zlecić rozliczenia i komunikację z hiszpańskim urzędem skarbowym profesjonalnej kancelarii. Koszt takich usług na Costa Blanca to około 60 € + VAT za deklarację kwartalną – jest składana za okres, w którym otrzymujemy przychody i około 90 € + VAT – za deklarację roczną.

Czynsz czyli „comunidad”

Koszty utrzymania nieruchomości są dużo niższe niż w Polsce.

Czynsz dla apartamentu zawiera opłaty wspólnotowe za sprzątanie osiedla, oświetlenie, konserwację wind, ewentualnie pielęgnację ogrodów i czyszczenie wspólnego basenu. Koszty te są różne dla każdego osiedla i zależą od standardu, wielkości i jakości części wspólnych dla danego kompleksu. Czynsz jest płatny zwykle co 6 lub 12 miesięcy.
Przykłady:

• Dla apartamentu o powierzchni użytkowej około 60 m², na osiedlu z basenem, to koszt około 900 Euro rocznie.
• Opłata administracyjna dla domów w zabudowie szeregowej lub typu bungalow, z dwoma sypialniami, położonych na zamkniętych osiedlach z basenem i ogrodem wynosi ok 720-1200 Euro na rok.
• Osiedla bardziej luksusowe czyli posiadające np.: całoroczne baseny z jacuzzi, sale fitness, sauny, korty tenisowe, monitoring itp., mają opłatę roczną w granicach 800-2500 Euro.
• Czynszu nie muszą opłacać właściciele domów wolnostojących z prywatną działką. Wyjątkiem są nieruchomości należące do osiedla z częściami wspólnymi.

Bieżące rachunki za energię elektryczną, wodę i wywóz śmieci, ubezpieczenie nieruchomości, internet

Przykład: czterech domowników ma do zapłaty co 2 miesiące rachunek za prąd około 50-70 Euro, co 3 miesiące rachunek za wodę około 70-90 Euro, oraz podatek „Basura Tax” czyli wywóz śmieci 50 Euro na rok. Koszt ubezpieczenia nieruchomości to około 300 Euro rocznie, wysokość zależy od zakresu ubezpieczenia i powierzchni nieruchomości. Połączenie internetowe może kosztować około 300 Euro za rok.

Koszty zarządzania najmem krótkoterminowym

W zależności od regionu i wynegocjowanej umowy z agencją zarządzającą najmem, należy się liczyć z opłatą w wysokości około 20-30% zysków z najmu oraz opłatą roczną 250-300 Euro.

W przypadku zarządzania kalendarzem rezerwacji we własnym zakresie, można rozliczać się z biurami za każdorazowe przekazanie kluczy, sprzątanie i okresowe sprawdzanie stanu nieruchomości.

Żeby legalnie wynajmować mieszkanie krótkoterminowo, nieruchomość musi posiadać licencję turystyczną. Jest to dokument wydawany przez lokalne władze, potwierdzający, że dana nieruchomość spełnia warunki techniczne i posiada odpowiednią powierzchnię. Na kontynencie jest wydawana dla danej nieruchomości z przypisanym numerem licencji. Jeśli kupimy nieruchomość bez licencji, procedurę jej pozyskania najlepiej zlecić lokalnym biurom, żeby oszczędzić sobie czas i nerwy. W zależności od regionu, cały proces może trwać od 1 do 12 miesięcy.

Jeżeli nie zależy Ci na najmie krótkoterminowym, bez licencji turystycznej można legalnie wynajmować nieruchomość długoterminowo, czyli powyżej 2 miesięcy, tej samej osobie.

Jaką nieruchomość mogę kupić w Hiszpanii do 100 000 Euro

W tej cenie kupisz niedużą nieruchomość w średnim standardzie (raczej z 1 sypialnią), w spokojniejszej miejscowości kilka km od wybrzeża lub nieruchomość do generalnego remontu. Jeśli nie zależy Ci na wynajmie krótkoterminowym, możesz za niewielkie pieniądze zostać właścicielem własnego lokum w Hiszpanii i wyskoczyć na słoneczne, krótkie lub dłuższe wakacje kiedy masz na to ochotę i czas. W pozostałym okresie możesz wynajmować mieszkanie na długi termin (powyżej 2 miesięcy), licencja turystyczna nie jest wtedy konieczna.

Jaką nieruchomość mogę kupić w Hiszpanii od 100 000 do 200 000 Euro

Taki budżet pozwoli kupić mieszkanie z 1 lub 2 sypialniami z rynku wtórnego. W lokalizacji nadającej się na wynajem turystyczny na wybrzeżu Costa Blanca lub Costa Almeria zapłacimy od 130 000/ 150 000 Euro. Czasem trzeba się liczyć z koniecznością odświeżenia mieszkania, drobnego remontu łazienki czy doposażenia kuchni.

Możliwe są też oferty z rynku pierwotnego, jednak w dalszej odległości od morza i centrów turystycznych oraz z terminem oddania co najmniej w kolejnym roku.

Jaką nieruchomość mogę kupić w Hiszpanii od 200 000 do 300 000 Euro

Dysponując kwotą od około 200 000 Euro, możemy już znaleźć mieszkania z rynku wtórnego w dobrej lokalizacji lub w dobrym standardzie, z 2 lub więcej sypialniami, często z ładnym widokiem na morze. Na rynku pierwotnym taka kwota pozwoli na zakup mieszkania z 1 sypialnią w przyzwoitej lokalizacji, lub większego, nieco oddalonego od wybrzeża.

Jaką nieruchomość mogę kupić w Hiszpanii od 400 000 Euro

Z takim budżetem można znaleźć mieszkania i domu w dobrej lokalizacji i w dobrym standardzie, niedużą willę z basenem lub piękny wiejski dom z ogrodem.
Oczywiście im wyższe wymagania, tym wyższe ceny.. sky is the limit 😉

Jaką nieruchomość mogę kupić w Hiszpanii od 1 000 000 Euro

Taka kwota pozwoli nam już swobodnie wybierać w penthousach z pięknym widokiem, tarasem i przynajmniej 2 sypialniami z rynku pierwotnego lub wtórnego, włączając nieruchomości na Teneryfie.

Jakie są ceny nieruchomości na Teneryfie

Jeśli chcemy wynajmować swoją nieruchomość na Teneryfie, należy liczyć się z kosztem co najmniej 200 000 – 300 000 EUR. Jeśli chcemy mieć nieruchomość tylko dla siebie, możliwe jest znalezienie nieruchomości już od około 150 000 EUR na północy wyspy i 200 000 EUR na południu, ale nie w ścisłym centrum turystycznym takim jak np. Costa Adeje.
Na Wyspach Kanaryjskich zapłacimy mniejszy podatek od przeniesienia własności nieruchomości – 6.5% na rynku wtórnym i 7.5% na rynku pierwotnym.

Jakie są ceny nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym zaczynają się już od około 125 000 Euro w małych miejscowościach. Należy pamiętać, że do ceny zakupu nieruchomości trzeba doliczyć około 15% kosztów okołozakupowych (sam podatek to 10% + 1.5% opłata skarbowa AJD, wyjątkowo niski podatek jest na Wyspach Kanaryjskich – 7.5%).
Jeśli szukamy nieruchomości z rynku pierwotnego, blisko morza i infrastruktury, musimy się liczyć z kosztem co najmniej 300 – 400 tysięcy Euro.

Plusem hiszpańskiej deweloperki jest to, że mieszkania zazwyczaj oddawane są z wykończoną łazienką i kuchnią, zostaje więc dokupienie mebli, sprzętów agd i akcesoriów.
Jeśli nie spieszy Ci się z nabyciem nieruchomości, możesz zainwestować w oferty “off plan” i poczekać dłużej, kupując nową nieruchomość w lepszej cenie.