Zakup mieszkania w Hiszpanii na wynajem

1. Czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem w Hiszpanii?
2. Co należy zrobić, aby uzyskać jak najlepszy zwrot z inwestycji? Ile można zarobić na wynajmie nieruchomości w Hiszpanii?
3. Jak uniknąć problemów z okupas?

Statystyki zwrotu z inwestycji zakupu nieruchomości na wynajem w Hiszpanii wskazują 5-9%. Wysokość zwrotu zależy od bardzo wielu czynników takich jak np.: standard mieszkania, lokalizacja w tym odległość od lotniska, sklepów, restauracji, miesięczne opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości i oczywiście cena zakupu.

Sami bardzo dobrze znamy wybrzeża, na których oferujemy pomoc w zakupie nieruchomości, a nasi partnerzy mieszkają w okolicy. Dzięki temu, jesteśmy w stanie jak najlepiej doradzić w wyborze nieruchomości tak, aby generowała jak najwyższe zwroty z inwestycji.

Przykładowo, za wynajem mieszkania z 2 sypialniami na Costa del Sol, w szczycie sezonu, na osiedlu z basenem w dobrym standardzie, położonym do 10 minut spacerem od morza, możemy zarobić 120-200 Euro za dobę.  Podobne mieszkanie na Costa Blanca może zarobić 90-140 Euro za dobę.

Bardzo ważna jest jakość obsługi apartamentu, szybkie odpowiedzi na potrzeby i zapytania gości, dbałość o szczegóły. Apartament powinien być wyposażony we wszystkie niezbędne udogodnienia związane z komfortowym pobytem w czasie wakacji, takie jak niezawodne łącze wifi, ręczniki i pościel, a także kompletny zestaw przyborów kuchennych i toaletowych. Im bardziej się postaramy, tym lepsza ocena na portalach wakacyjnych, co przekłada się na zainteresowanie naszym apartamentem i wyższe obłożenie.

Kupiłeś nieruchomość w Hiszpanii i co dalej?

Żeby legalnie wynajmować mieszkanie krótkoterminowo, nieruchomość musi posiadać licencję turystyczną. Jest to dokument wydawany przez lokalne władze, potwierdzający, że dana nieruchomość spełnia warunki techniczne i posiada odpowiednią powierzchnię. Na kontynencie jest wydawana dla danej nieruchomości z przypisanym numerem licencji. Jeśli kupimy nieruchomość bez licencji, procedurę jej pozyskania najlepiej zlecić lokalnym biurom lub kancelarii prawnej, żeby oszczędzić sobie czas i nerwy. W zależności od regionu, cały proces może trwać od 1 do 12 miesięcy a opłata za pomoc w uzyskaniu licencji to około 350 Euro.

Jeżeli nie zależy Ci na wynajmie krótkoterminowym, bez licencji turystycznej można legalnie wynajmować nieruchomość długoterminowo, czyli powyżej 2 miesięcy tej samej osobie.

Komu zlecić zarządzanie najmem? Ile to kosztuje?

Jeśli dysponujesz czasem na zdalną obsługę najmu krótkoterminowego swojej nieruchomości, możesz stworzyć własną stronę, ogłaszać się na Facebooku lub założyć konto na portalu AirBnb czy Booking.com. Samodzielnie zarządzasz wtedy kalendarzem wizyt w nieruchomości, odpowiadasz na zapytania i potrzeby gości. Nie obejdzie się jednak bez zatrudnienia obsługi nieruchomości na miejscu, która przekazuje twoim gościom klucze, sprząta nieruchomość, dokonuje małych napraw i wymiany wyposażenia w razie konieczności. Taki sposób zarządzania najmem jest tańszy niż zlecenie kompleksowego zarządzania najmem firmie. Rozliczasz się najczęściej kwotowo za przekazanie kluczy i sprzątanie. Ceny tych usług na 2024 rok to 30-50 Euro za przekazanie kluczy (niektóre agencje zwiększają opłatę w razie późnego zameldowania), sprzątanie apartamentu 60-80 Euro za nieruchomość z 1 sypialnią, 80-110 Euro za 2 sypialnie. Kiedy nieruchomość nie jest wynajmowana przez dłuższy czas, warto mieć podpisana umowę z lokalna firmą, która raz na jakiś czas przyjedzie podlać zieleń, przewietrzy mieszkanie, odbierze pocztę itp. Przy okazji takie wizyty pokazują, że nieruchomością cały czas ktoś się zajmuje, co odstrasza potencjalnych okupas. Cena miesięcznego doglądania nieruchomości to około 50 Euro, w zależności od zakresu usług.

W przypadku braku czasu na zajmowanie się inwestycją we własnym zakresie, najwygodniej jest zlecić lokalnej firmie kompleksowe zarządzanie najmem. Koszty takich usług wahają się w zakresie 20-30% zysków z najmu + IVA(hiszpański VAT).

Decydując się na wynajem długoterminowy, również warto zlecić szukanie lokatorów lokalnej agencji, która zweryfikuje potencjalnego lokatora, sprawdzi jego dochody i doradzi co do podpisania umowy. Za taką usługę zapłacimy najczęściej równowartość miesięcznego czynszu.

Jakie są inne koszty związane z wynajmem?

Inwestując za granicą, do kosztu zakupu nieruchomości musisz jeszcze doliczyć koszty jej utrzymania. Właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii, niebędący jej rezydentem, jest zobowiązany do zapłaty podatku IRNR. Dla obywateli Unii Europejskiej wynosi on 19% dochodów z najmu pomniejszonych o koszty związane z wynajmem. Dla obywateli spoza UE podatek wynosi 24%.

Pozostaje już tylko znaleźć hiszpańskiego reprezentanta podatkowego, który w naszym imieniu przygotuje rozliczenie zysków z najmu i na podstawie przygotowanych deklaracji kwartalnych i rocznych przekaże nam gotowe kwoty do zapłacenia podatku. Koszt usługi takiego księgowego to około 60 Euro + VAT za deklaracje kwartalną i około 90 Euro + VAT za roczną.

Główną obawą osób planujących zakup mieszkania w Hiszpanii na wynajem jest zjawisko tzw. okupas (ocupados to niepoprawna nazwa), czyli dzikich lokatorów, z ang. również squatters, nielegalnie zajmujących opuszczone lub niezamieszkałe nieruchomości. Wyjaśniamy co zrobić, żeby zapobiec temu mocno przerysowanemu w mediach zmartwieniu.

Po pierwsze, jeśli zamierzasz przebywać w swoim mieszkaniu bardzo rzadko, powinieneś wybrać mieszkanie lub dom na osiedlu, zapoznać się z sąsiadami. Wyklucz domy i budynki położone na uboczach miast, stojące pojedynczo, chyba że planujesz montaż alarmu z obsługą firmy ochroniarskiej. Nasi partnerzy doskonale znają swoją okolicę, podpowiedzą Ci w jakiej okolicy kupić nieruchomość.

Jeśli będziesz wynajmować mieszkanie turystom, w okresach kiedy mieszkanie stoi puste, zleć firmie zarządzającej najmem wizyty w nieruchomości np. raz na 2 tygodnie – to częsta procedura i specjalnie do tego stworzony pakiet usług. Przy okazji firma podlewa kwiaty, wietrzy mieszkanie. Jeśli widać że w mieszkaniu cały czas ktoś się kręci, to wystarczająco odstraszy potencjalnego okupas.

Pamiętajmy, że problem z okupas możemy mieć wtedy, kiedy nie ma żadnych oznak włamania. Natomiast jeśli w ciągu 48 godzin od wtargnięcia zgłosimy sprawę do odpowiednich służb, nie będzie problemu z pozbyciem się niechcianego lokatora. 

Żeby spać spokojnie, wystarczy więc podpisać umowę z firmą ochroniarską, założyć alarm, kamery, dobre zamki do drzwi. To najprostszy sposób, który pozwoli zapobiec zainteresowaniu naszym mieszkaniem przez okupas. Koszty takiej usługi to mniej więcej 45 Euro miesięcznie.

Należy też odnieść się do oficjalnych danych o skali zjawiska, udostępnianych przez m. in Ministerstwo Spraw Wewnętrznych w Hiszpanii. Dla przykładu, w Andaluzji w ciągu roku odnotowano około 600 przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości, co przy 4 500 000 mieszkań w tym regionie znaczy, że taka sytuacja dotknęła 0,013 % z nich. Okupas upatrują sobie opustoszałe lokalizacje, rzadko też dotyczą nieruchomości osób prywatnych. Najczęściej są to opuszczone nieruchomości przejęte przez banki czy inne porzucone budynki.

Źródła: 

Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA)

Ministerio del Interior

Estadísticas catastrales