Spis treści:
Szacunkowe koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii
W Hiszpanii w ofertach prezentowane są ceny netto.
Koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii to około 10-16% jej wartości. Wysokość kosztów zakupów zależy od tego czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego, w jakim regionie kupujemy nieruchomość, czy finansujemy zakup z własnych środków czy z kredytu.
*Koszty oznaczone gwiazdką, w poniższej tabeli, są zależne od ceny nieruchomości i mogą się delikatnie różnić w zależności od kancelarii i regionu, może też zmienić się cennik tych usług. Szacunkowe dane na rok 2024.
Dla prezentowanego przykładu załóżmy, że kupujesz nieruchomość za 200.000 Euro w Andaluzji (wybrzeża Costa del Sol, Costa Tropical, Costa de Almeria), gdzie podatek ITP wynosi 7%, IVA 10% a AJD 1,2%:
KOSZTY PODSTAWOWE:
Cena nieruchomości
W Hiszpanii prezentowane są ceny netto.
Podatek od przeniesienia własności ITP
6.5%-10% w zależności od regionu
VAT (hiszp. IVA)
7% Wyspy Kanaryjskie, 10% reszta Hiszpanii
Opłata skarbowa AJD
0.5%-1.5% w zależności od regionu
Obsługa prawna*
Taksa notarialna*
Księgi wieczyste*
Czek*
Wybierając dodatkowe usługi w banku np. ubezpieczenie nieruchomości, opłata za wydanie czeku do zapłaty za nieruchomość może być niższa.
Wynagrodzenie Doradcy*
Wsparcie Pracowni w całym procesie 1%- 2% ceny nieruchomości.
Całkowity koszt zakupu
Rynek wtórny +10,1% wartości netto nieruchomości.
Rynek pierwotny +14,3% wartości netto nieruchomości.
EWENTUALNE KOSZTY DODATKOWE:
Koszty tłumaczenia dokumentów
Odświeżenie i podniesienie wartości nieruchomości
Kredyt hipoteczny
Koszty związane z otwarciem kredytu hipotecznego oraz inne koszty jak np. rzeczoznawca, tłumaczenie dokumentów kredytowych.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii – rodzaje kosztów
Podatki i opłaty
Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego są nieco inne opłaty niż dla nieruchomości z rynku wtórnego. Do ceny netto nowej nieruchomości musimy doliczyć VAT (IVA), który dla większości obszaru Hiszpanii wynosi 10% (za wyjątkiem Wysp Kanaryjskich gdzie wynosi on 7%) oraz podatek AJD (Actos Juridicos Documentados) tytułem opłaty skarbowej, w zależności od regionu wynosi on od 0,5% do 1,5%. Ten podatek odprowadza w naszym imieniu notariusz. Nie płacimy już wtedy oczywiście podatku ITP od przeniesienia własności nieruchomości.
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego do ceny netto nieruchomości doliczamy podatek ITP od przeniesienia własności. Każdy region Hiszpanii ma swoją stawkę. Najniższy podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi 6,5% dla obszaru Wysp Kanaryjskich, w Andaluzji wynosi on 7%, a w regionie Walencja 10%. Nie płacimy VATu.
Notariusz
W obu przypadkach konieczny do doliczenia jest koszt notariusza, który podobnie jak w Polsce sporządza i podpisuje akty przeniesienia własności nieruchomości i odpowiada za zarejestrowanie zmian w księgach wieczystych.
Obsługa prawna
Kupując nieruchomość w Hiszpanii nie mamy obowiązku korzystania z usług biura prawnego, dokumenty mogą być przygotowywane i sprawdzone przez agencję nieruchomości. Jednak ze względu na zakup nieruchomości w innym kraju, gdzie wiążące dokumenty są sporządzane w języku hiszpańskim, a zasady podlegają pod hiszpański system prawny, zalecamy skorzystanie z usług lokalnych prawników, którzy upewnią się, że cała dokumentacja transakcji jest prawidłowa i zapewnią spokojny zakup. W skali wszystkich kosztów zakupu, zapłacenie około 1% wartości nieruchomości za obsługę prawną jest zdecydowanie warte swojej ceny i naszej spokojnej głowy. Prawnik przygotuje dla nas całą potrzebną dokumentację, sprawdzi stan prawny nieruchomości, dopilnuje zapłaty należnych podatków oraz przepisze media na nowego właściciela.
Czek
W Hiszpanii podstawową formą zapłaty za nieruchomość jest czek, zatem do notariusza musimy udać się z wystawionym wcześniej przez bank czekiem. Jeśli zależy nam na zapłacie przelewem, należy upewnić się że jest taka możliwość. Opłaty bankowe za wydanie czeków są różne, jeśli wykupimy inne usługi takie jak np. ubezpieczenie nieruchomości, możemy zostać zwolnieni z tej opłaty.
Wynagrodzenie Doradcy
Pracownia Nieruchomości za kompleksowe wsparcie w całym procesie zakupu nieruchomości, od wyboru lokalizacji, typu nieruchomości i przeglądu ofert, przez wycieczkę inwestycyjną, po formalności związane z zakupem oraz pomocy w uzyskaniu kredytu, czy podpisaniu umowy z firmą zarządzającą najmem, pobiera wynagrodzenie w wysokości 1%- 2% ceny nieruchomości.
Całkowity koszt zakupu
Do ceny netto nieruchomości musimy zatem doliczyć od około 10% do 16% kosztów okołozakupowych. Najmniej wyniosą one przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego w regionie z niskim podatkiem od przeniesienia własności (Wyspy Kanaryjskie, Andaluzja) – około 10%-12%. Wyższe koszty pojawią się przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego kształtując się w przedziale 12%-14,5%, natomiast najwyższe, sięgające od 15% do 16% wystąpią jeśli zakup będziemy finansować z kredytu.
Koszty tłumaczenia dokumentów
Zgodnie z hiszpańskim prawem, jako nierezydenci nie musimy mieć tłumacza przysięgłego do zawarcia umowy kupna nieruchomości. Najczęściej nasz polskojęzyczny Partner, obecny przy podpisywaniu aktu notarialnego składa pod nim podpis jako osoba tłumacząca. Biura i kancelarie z którymi współpracujemy, zazwyczaj mają już dwujęzyczne formularze standardowych dokumentów.
W sytuacji, kiedy nie ma osoby mogącej dla nas przetłumaczyć dokument, zalecamy skorzystać z usług tłumacza przysięgłego. Wtedy pojawiają się dodatkowe koszty wykazane w powyższej tabeli. Cena zależy od ilości dokumentów do przetłumaczenia.
Odświeżenie i podniesienie wartości nieruchomości
Warto wspomnieć, że mieszkania z rynku wtórnego czasami wymagają odświeżenia, malowania lub doposażenia pod wynajem. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, prawdopodobnie warto będzie podnieść standard mieszkania, zalecamy przewidzieć pewną kwotę na takie wydatki. Jeśli to konieczne, pomożemy Ci znaleźć lokalną ekipę remontową.
Kredyt hipoteczny
Podane powyżej koszty kredytu są orientacyjnie, ponieważ zależą od tego jak bank hiszpański oceni naszą zdolność kredytową, jaka kwotę chcemy pożyczyć i wielu innych zmiennych.
Generalnie możemy otrzymać do 60%, maksymalnie 70% wartości nieruchomości, najczęściej na 20 lat. Należy pamiętać, że poza wkładem własnym musimy dysponować kwotą na pokrycie dodatkowych kosztów okołozakupowych, tej części bank nam nie skredytuje.
Koszty utrzymania nieruchomości w Hiszpanii
Podatek od nieruchomości – Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) zwany także SUMA
Podatek dotyczy każdej osoby prawnej i fizycznej, posiadającej na własność nieruchomość w Hiszpanii. Opłata naliczana jest na początku roku przez Urząd Miasta, pod który podlega nieruchomość. Kwotę podatku IBI oblicza się na podstawie jej wartości katastralnej. Oznacza to, że wysokość podatku od nieruchomości jest zależna od miejsca położenia budynku i wartości nieruchomości. To nie są duże kwoty.
Dla przykładu za mieszkanie o powierzchni użytkowej 60 m² nie powinien przekroczyć 550 Euro.
Podatek dla nierezydentów (IRNR) i reprezentant podatkowy
Właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii, niebędący jej rezydentem, jest zobowiązany do zapłaty tego podatku. Sposób naliczania podatku zależy od przeznaczenia nieruchomości:
- Nieruchomość do użytku własnego: podatek wynosi 19% z wyliczenia 1,1%-2% wartości katastralnej nieruchomości
- Nieruchomość wynajmowana osobie fizycznej: podatek wynosi 19% dochodów pomniejszonych o koszty związane z wynajmem
Właściciele nieruchomości zobowiązani są do składania deklaracji kwartalnych i rocznych, poprzez reprezentanta podatkowego będącego rezydentem Hiszpanii. Najlepiej zlecić rozliczenia i komunikację z hiszpańskim urzędem skarbowym profesjonalnej kancelarii. Koszt takich usług na Costa Blanca to około 60 € + VAT za deklarację kwartalną – jest składana za okres, w którym otrzymujemy przychody i około 90 € + VAT – za deklarację roczną.
Czynsz czyli „comunidad”
Koszty utrzymania nieruchomości są dużo niższe niż w Polsce.
Czynsz dla apartamentu zawiera opłaty wspólnotowe za sprzątanie osiedla, oświetlenie, konserwację wind, ewentualnie pielęgnację ogrodów i czyszczenie wspólnego basenu. Koszty te są różne dla każdego osiedla i zależą od standardu, wielkości i jakości części wspólnych dla danego kompleksu. Czynsz jest płatny zwykle co 6 lub 12 miesięcy.
Przykłady:
- Dla apartamentu o powierzchni użytkowej około 60 m², na osiedlu z basenem, to koszt około 900 Euro rocznie.
- Opłata administracyjna dla domów w zabudowie szeregowej lub typu bungalow, z dwoma sypialniami, położonych na zamkniętych osiedlach z basenem i ogrodem wynosi ok 720-1200 Euro na rok.
- Osiedla bardziej luksusowe czyli posiadające np.: całoroczne baseny z jacuzzi, sale fitness, sauny, korty tenisowe, monitoring itp., mają opłatę roczną w granicach 800-2500 Euro.
- Czynszu nie muszą opłacać właściciele domów wolnostojących z prywatną działką. Wyjątkiem są nieruchomości należące do osiedla z częściami wspólnymi.
Bieżące rachunki za energię elektryczną, wodę i wywóz śmieci, ubezpieczenie nieruchomości, internet, alarm
Przykład: czterech domowników ma do zapłaty co 2 miesiące rachunek za prąd około 50-70 Euro, co 3 miesiące rachunek za wodę około 70-90 Euro, oraz podatek „Basura Tax” czyli wywóz śmieci 50 Euro na rok. Koszt ubezpieczenia nieruchomości to około 300 Euro rocznie, a jego wysokość zależy od zakresu ubezpieczenia i powierzchni nieruchomości. Połączenie internetowe może kosztować około 300 Euro za rok. Jeśli chcemy skorzystać z usług firmy ochroniarskiej, koszt alarmu w nieruchomości to około 45 Euro miesięcznie.
Koszty zarządzania najmem krótkoterminowym
W zależności od regionu i wynegocjowanej umowy z agencją zarządzającą najmem, należy się liczyć z opłatą w wysokości około 20-30% zysków z najmu oraz opłatą roczną 250-300 Euro.
W przypadku zarządzania kalendarzem rezerwacji we własnym zakresie, można rozliczać się z biurami za każdorazowe przekazanie kluczy, sprzątanie i okresowe sprawdzanie stanu nieruchomości. Ceny tych usług na 2024 rok to 30-50 Euro za przekazanie kluczy (niektóre agencje zwiększają opłatę w razie późnego zameldowania), sprzątanie apartamentu 60-80 Euro za nieruchomość z 1 sypialnią, 80-110 Euro za 2 sypialnie. Cena miesięcznego doglądania nieruchomości to około 50 Euro, w zależności od zakresu usług.
Jakie są ceny nieruchomości w Hiszpanii?
do 100 000 Euro
W tej cenie możesz kupić niewielką nieruchomość (1 sypialnia) o średnim standardzie w spokojnej okolicy kilka km od wybrzeża lub nieruchomość do generalnego remontu. Jeśli nie planujesz krótkoterminowego wynajmu, możesz tanio nabyć swój własny kąt w Hiszpanii.
W wolnych okresach istnieje również możliwość długoterminowego wynajmu mieszkania (ponad 2 miesiące), co nie wymaga licencji turystycznej.
100 000 – 200 000 Euro
W tym budżecie możesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym. W lokalizacjach nadających się do wynajmu turystycznego na Costa Blanca lub Costa Almeria ceny zaczynają się od 130 000/150 000 Euro. Może być konieczne odświeżenie lub drobny remont mieszkania.
Oferty na rynku pierwotnym są często w dalszych odległościach od morza i centrów turystycznych, z terminem oddania co najmniej za rok.
200 000 – 300 000 Euro
Jeśli dysponujesz kwotą od 200 000 Euro, możesz już znaleźć mieszkania na rynku wtórnym w atrakcyjnej lokalizacji lub o dobrym standardzie. To mieszkania z 2 lub większą liczbą sypialni, często z pięknym widokiem na morze.
Na rynku pierwotnym taka kwota pozwoli na nabycie mieszkania z 1 sypialnią w dogodnej lokalizacji lub większego mieszkania oddalonego od wybrzeża.
od 400 000 Euro
Z takim budżetem możliwe jest znalezienie mieszkań oraz domów w atrakcyjnych lokalizacjach i wysokim standardzie. Możesz rozważyć zakup niedużej willi z basenem lub urokliwego domu wiejskiego z ogrodem.
Oczywiście, im bardziej wymagające oczekiwania, tym ceny mogą być wyższe… sky is the limit 😉
Przykładowe oferty nieruchomości
Nasze doświadczenia pokazują, że najlepiej jest kupić mieszkanie w Hiszpanii na wybrzeżu Costa del Sol, Costa Blanca i na Teneryfie. Dla zobrazowania standardu nieruchomości w różnych cenach i na różnych wybrzeżach, poniżej prezentujemy przykładowe oferty z rynku pierwotnego oraz wtórnego.
Potrzebujesz wsparcia przy wyszukaniu najlepszej dla Ciebie nieruchomości?
Oferujemy niezależne doradztwo przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Przeprowadzimy Cię przez cały proces zakupu, od wyboru lokalizacji, typu nieruchomości i przeglądu ofert, przez wycieczkę inwestycyjną, po formalności związane z zakupem. Pomożemy też w uzyskaniu kredytu, czy podpisaniu umowy z firmą zarządzającą najmem.
Zadzwoń do mnie: +48 535 080 784
Napisz: magdalena.konieczna@pracownia.biz
Te tematy mogą Cię zainteresować
Gdzie kupić mieszkanie w Hiszpanii? TOP 7 lokalizacji
Zobacz gdzie najlepiej kupić nieruchomość w Hiszpanii
Zakup mieszkania w Hiszpanii na wynajem
Wszystko co powinieneś wiedzieć o wynajmie nieruchomości w Hiszpanii
Zakup nieruchomości w Hiszpanii
Zyskaj profesjonalne i kompleksowe wsparcie przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Dlaczego warto kupić nieruchomość w Hiszpanii z Pracownią Nieruchomości
4,9/5 Bardzo wysoka ocena wśród klientów
Klienci, którzy zainwestowali z Pracownią chwalą nas za bardzo dobre wyniki oraz elastyczną i przyjemną współpracę.
Zapewniamy kompleksową obsługę całego procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Nie tracisz czasu na poszukiwania i weryfikację agencji i specjalistów.
Działamy na wybrzeżach od Estepony (Costa del Sol) po Calpe (Costa Blanca) i na Teneryfie
Dzięki czemu możemy rzetelnie doradzić Ci w każdym aspekcie inwestycji.
Cały proces zakupu w języku polskim
Nasi partnerzy w Hiszpanii (pośrednicy, prawnicy) mówią po polsku, dzięki czemu nie ma barier językowych oraz dodatkowych kosztów na tłumaczenie dokumentów.
Opinie naszych klientów
Mamy bardzo wysokie opinie w Google – 4,9/5 ☆ od ponad 90 klientów. Sprawdź wszystkie opinie.
Wojciech Kluz
Bardzo miła, profesjonalna, i zaangażowana w temat obsługa ! Wielki ukłon i podziękowania kieruję do pani Madzi Koniecznej i Kuby Kowalczyka . Zasługują na ocenę 6 !
Jacek Bielarz
Pełen profesjonalizm i bardzo kulturalna obsługa. Pracownicy z którymi miałem przyjemność współpracować cierpliwie wszystko tłumaczą, wyjaśniają – tworzą poczucie transparentności i zaufania. Polecam poszukującym dobrych inwestycji.
Łukasz Bałamut
Wszystko zgodnie z oczekiwaniami i planem. Pełna przejrzystość, bardzo dobra komunikacja! Oby tak dalej! Serdecznie polecam!
Grzegorz Bajson
Świetna firma. Obsługa klienta na bardzo wysokim poziomie, słowni i terminowi.
Współpraca z Pracownią to czysta przyjemność.
Sylwia Boroń
Jestem bardzo zadowolona, pełny profesijnalsmy, polecam bardzo serdecznie 😁😁😊 naprawdę wszystko dopilnowane do samego końca 😊😀
Marcin Szlag
Polecam ! Pełen profesjonalizm i świetne podejście do klienta.
Joanna Płaczek- Wrotniak
Profesjonalizm, miła obsługa ,rzetelność.
Paweł Salapa
Od początku do końca profesjonalna obsługa, jestem zadowolony, polecam.
Marek Frankiewicz
Inwestuję w nieruchomości z Pracownią Nieruchomości od 2017 roku. To czego od 6 lat doświadczyłem w tej współpracy to stabilność, pewność i coś co bym nazwał zmysłem do znajdowania najlepszych lokalizacji i świetnych realizacji.
Dogadujemy się bezbłędnie.
Paweł Strączek
Mega profesjonalne podejście do klienta, począwszy od wyboru mieszkania, przeprowadzenia przez wszystkie formalizy, aż do poźniejszego zarządzania nieruchomością na wynajem. POLECAM!
Anna De
Profesjonalna i przemiła obsługa ! Ogromna wiedza, pełne przygotowanie i świetne rozumienie potrzeb klienta 🙂 polecam !
Slawomir Drozd
Pełen profesjonalizm od samego początku. (…) W pelni dopasowują się pod oczekiwania klienta. Serdecznie polecam
Porozmawiaj ze mną o zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Magdalena Konieczna
+48 535 080 784 magdalena.konieczna@pracownia.bizPrzeprowadzę Cię przez cały proces zakupu nieruchomości w pięknej Hiszpanii. Doradzę w zakresie doboru lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Współpracuję z biurami nieruchomości, agencjami zarządzającymi najmem i ekipami remontowymi w Hiszpanii, dbając o to, żeby klient, oszczędzając swój czas, nie musiał się martwić o żaden etap.