Co to jest mieszkanie inwestycyjne?

Publikacja
29.04.2024
Przykładowe mieszkanie inwestycyjne

Inwestowanie w nieruchomości jest dla wielu osób najlepszym sposobem na ulokowanie kapitału. W nieruchomości inwestują zarówno profesjonalne fundusze inwestycyjne, jak i inwestorzy indywidualni. Ci drudzy inwestują nadwyżki finansowe generowane przez posiadane przez nich biznesy, jak również samodzielnie wypracowany lub odziedziczony kapitał.

Jeśli jesteś inwestorem rozważającym zakup mieszkania inwestycyjnego, sprawdź, czym takie lokale się charakteryzują, jakie są ich rodzaje, a także o co należy zadbać, przygotowując się do zakupu takiego lokalu.

Czym jest mieszkanie inwestycyjne i co to właściwie znaczy?

W rozumieniu ekspertów z Pracowni Nieruchomości, jest to nieruchomość, która z jednej strony zwiększy swoją wartość w czasie, a z drugiej na bieżąco będzie generowała dodatkowy zwrot z inwestycji w postaci zysku z najmu.

Taka definicja spełnia założenia “kapitału żelaznego” – terminu popularnego w rozwiniętych krajach Europy Zachodniej i USA, odnoszącego się do stabilności i pewności inwestycji, również w przypadku zmian na rynku lub sytuacji kryzysowych.

Zgodnie z powyższymi założeniami mieszkania inwestycyjne to nieruchomości:

  1. dobrze zlokalizowane,
  2. jakościowe pod względem standardu wykończenia i budynku,
  3. generujące stabilne, przewidywalne przychody z najmu.

Zgodnie z definicją “kapitału żelaznego”, mieszkaniem inwestycyjnym nie można nazwać. np. lokalu w stanie deweloperskim, zakupionego w celach spekulacyjnych (wzrost wartości w czasie), ale nie wykończonego i nie generującego bieżących pozytywnych przepływów finansowych.

Rodzaje mieszkań inwestycyjnych: różne strategie inwestorów

Mieszkania inwestycyjne kategoryzujemy pod względem rodzaju najmu, jak i grup najemców. Pierwszy podział jest dla wielu osób bardziej oczywisty – mowa o najmie krótko- i długoterminowym.

Mieszkanie na najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to taki, w którym nieruchomość jest odpłatnie użyczana osobom trzecim, ale nie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jak ma to miejsce w przypadku najmu długoterminowego. Lokal zazwyczaj jest wynajmowany na doby; z tego względu najemcami często są turyści lub osoby odwiedzające dane miasto w celach biznesowych. Najem krótkoterminowy pozwala osiągać wysokie przychody w krótkim czasie, jednak należy mieć na uwadze fakt, że zazwyczaj takie lokale są wynajęte jedynie przez część miesiąca.

Mieszkanie na najem krótkoterminowy przygotowane przez Pracownię Nieruchomości
Mieszkanie na najem krótkoterminowy przygotowane przez Pracownię Nieruchomości

Jak wynika z doświadczenia zespołu Pracowni Nieruchomości, mieszkania pod najem krótkoterminowy powinny walczyć o uwagę klientów na portalach i wyróżniać się dizajnem. Dodatkowo, mając na uwadze dużą rotację najemców, wnoszone przez nich bagaże oraz każdorazowe sprzątanie, mieszkania na krótki najem powinny zostać wykończone z wykorzystaniem trwałych materiałów. Należy również zadbać o kompletność wyposażenia, przewidzieć udogodnienia typu sejf oraz funkcjonalne aspekty projektowanego wnętrza, np. miejsce na odłożenie kosmetyczki w łazience.

Mieszkanie na najem długoterminowy

Najem długoterminowy to taki, w którym nieruchomość jest odpłatnie użyczana osobom trzecim, w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Umowy najmu zazwyczaj podpisywane są bezterminowo lub co najmniej na rok. 

Biorąc pod uwagę grupy najemców, mieszkania wynajmowane są długoterminowo przez: singli, pary, rodziny oraz przez studentów i młode osoby pracujące.

Mieszkanie na najem długoterminowy przygotowane przez Pracownię Nieruchomości
Mieszkanie na najem długoterminowy przygotowane przez Pracownię Nieruchomości

Korzyści z długoterminowego najmu mieszkań:

  • Stały, przewidywalny zysk z inwestycji – mieszkanie wynajmowane jest przez cały czas, w przeciwieństwie do najmu krótkoterminowego. Mieszkania zarządzane przez Pracownię Nieruchomości w praktyce obłożone są w 100%.
  • Niższe zaangażowanie właściciel wymagane do obsługi najmu – najemcy długoterminowi zmieniają się najczęściej raz na rok, a krótkoterminowi kilka razy w miesiącu. 
  • Niższe koszty wykończenia i wyposażenia mieszkania pod najem długoterminowy. 
  • Łatwa zbywalność – mieszkania funkcjonalnie przygotowane są do długotrwałego zamieszkania, a więc w przypadku potrzeby ich zbycia, mogą zostać zakupione tak przez inwestora, jak i osobę fizyczną do normalnego zamieszkania.

Nie każda nieruchomość przyniesie stabilne zyski z najmu

Tutaj dochodzimy do kolejnych czynników wpływających na to, czy dany lokal faktycznie będzie lokalem inwestycyjnym, czy też nieruchomością, która wprawdzie prawdopodobnie zyska na wartości w czasie, ale nie będzie przynosić oczekiwanych zysków z najmu.

Co w największym stopniu wpływa na wysokość zysku z najmu:

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja

Mieszkania krótkoterminowo najlepiej wynajmują się w centrach dużych miast i innych ośrodkach turystycznych.

Jeśli chodzi o najem długoterminowy, nasze doświadczenie, wynikające z zarządzania 60 mieszkaniami inwestycyjnymi w Krakowie i Katowicach oraz ponad 1 000 obsłużonych najemców, wskazuje że najlepiej wynajmują się mieszkania zlokalizowane blisko uczelni i centr biurowych oraz z dobrą komunikacją miejską. Ponadprzeciętne zyski z najmu generujemy wynajmując mieszkania na pokoje studentom i młodym pracownikom, stąd najlepsze zwroty osiągamy w mieszkaniach na Krakowskich Bronowicach i Grzegórzkach, ale również np. na Prądniku Czerwonym czy Ruczaju, gdzie ceny zakupu mieszkań są niższe.

Funkcjonalność i standard wykończenia mieszkania

Optymalny projekt funkcjonalny wnętrz oraz jakość użytych materiałów przekłada się na niski koszt wykończenia, trwałość w kontakcie z najemcami oraz wysokość czynszu najmu, jaki zechcą zapłacić najemcy. 

Wg nas najlepiej pracują mieszkania wykończone w tzw. standardzie Ikea – ładnie, funkcjonalnie, z wykorzystaniem materiałów, mebli i elementów wyposażenie z dobrym stosunkiem jakości do ceny. Wykorzystanie mebli modułowych pozwala na łatwe wymienianie pojedynczych elementów. 

Tak wykończone i wyposażone mieszkania są chętnie wynajmowane przez osoby gotowe za komfort zapłacić powyżej średniej rynkowej, które przy okazji nie będą miały problemów z regularnymi płatnościami.

Profesjonalna usługa zarządzania najmem

To, co w największym stopniu wpływa na ogólną rentowność z najmu, to wysokość czynszów najmu, brak pustostanów oraz brak zniszczeń mieszkania przez najemców. Zdecydowanie zalecamy zlecenie zarządzania najmem profesjonalnej firmie, która znajdzie i zweryfikuje najemców, rozliczy wszystkie płatności, ale też regularnie będzie kontrolowała stan techniczny mieszkania.

Dodatkowo, firma zarządzająca najmem powinna przejąć od właściciela całą komunikację, tak z najemcami, jak i zarządcą budynku czy dostawcami mediów. W przypadku ew. problemu z najemcą lub mieszkaniem, powinna kompleksowo obsłużyć cały proces.

Jak stać się posiadaczem mieszkania inwestycyjnego?

Jeśli przyszłemu inwestorowi zależy na zakupie mieszkania inwestycyjnego, to może wybrać jedno z dwóch rozwiązań. Pierwsze to kupno gotowego lokalu – wyremontowanego i w pełni umeblowanego. Nowy właściciel nieruchomości, po odebraniu kluczy od takiego mieszkania, może w zasadzie od razu je wynająć. 

Drugie rozwiązanie to zlecenie całego procesu zewnętrznej firmie, profesjonaliście w branży.

Pracownia Nieruchomości pomoże zakupić właściwą nieruchomość, zaprojektuje, wykończy, wyposaży i przygotuje ją pod najem, a następnie będzie kompleksowo zarządzała najmem. Zakupione w taki sposób mieszkania jest często tańsze, niż kupione gotowe na rynku, ponieważ Pracownia nie ponosi kosztów finansowania związanych z samodzielnym zakupem nieruchomości, a więc nie ujmuje ich w cenie sprzedaży gotowego mieszkania. 

Na etapie zakupu wyszukujemy najatrakcyjniejsze oferty, często niedostępne publicznie na rynku, sprawdzamy stan techniczny i prawny oraz negocjujemy cenę i warunki zakupu.

Wykorzystując doświadczenie ponad 250 realizacji, projektujemy ładnie i funkcjonalnie, tak, aby mieszkanie generowało ponadprzeciętne przychody z najmu.

Od wielu lat zarządzamy najmem dziesiątek wyprodukowanych przez Pracownię mieszkań i monitorujemy ich amortyzację. Do produkcji mieszkań wykorzystujemy sprawdzone materiały i elementy wyposażenia, tak aby jak najlepiej przetrwały próbę czasu.

Obsłużymy za właściciela każdy aspekt najmu mieszkania. Znajdziemy i zweryfikujemy najemców, podpiszemy umowy najmu, opłacimy rachunki i będziemy pilnować płatności od najemców. Co miesiąc skontrolujemy stan techniczny mieszkania.  Będziemy pierwszym kontaktem dla lokatorów, administracji i dostawców.

Mieszkanie inwestycyjne – podsumowanie

Termin „mieszkanie inwestycyjne” często jest obecnie nadużywany i nie powinno się go stosować wobec mieszkań kupionych spekulacyjnie, nie przynoszących zysku z najmu.

Kluczowe informacje:

  • Reasumując, mieszkanie inwestycyjne to nieruchomość zwiększająca swoją wartość w czasie oraz generująca stabilne, przewidywalne przychody z najmu.

W miastach akademickich, jak Kraków czy Katowice, ponadprzeciętne przychody z najmu osiągamy wynajmując na pokoje mieszkania studentom i młodym pracownikom korporacji. Mieszkania w dobrych lokalizacjach najszybciej też zwiększają swoją wartość w czasie, a w razie kryzysu na rynku najmniej stracą na wartości. 

Rekomendujemy zlecenie zakupu, wykończenia i wyposażenia pod najem oraz zlecenia usługi kompleksowego zarządzania najmem profesjonalnej firmie, ekspertowi na lokalnym rynku.