Zakup mieszkania na firmę pod wynajem – kiedy się opłaca

Michał Konieczny
Autor:
Michał Konieczny
Publikacja
01.12.2025
Zakup mieszkania na firmę pod wynajem

Zakup mieszkania „na firmę” staje się w Polsce coraz popularniejszym sposobem inwestowania w wynajem. Odpowiednia forma prawna może znacząco obniżyć obciążenia podatkowe i ułatwić skalowanie portfela mieszkań. Jednocześnie każdy model rozliczeń daje zupełnie inne korzyści i ryzyka.

Poniżej znajdziesz omówienie różnych form prowadzenia działalności związanej z wynajmem lokali na cele mieszkaniowe oraz ich konsekwencji prawnych i podatkowych – amortyzacji, rozliczania VAT, dochodu z najmu oraz kosztów uzyskania przychodu.

Zakup mieszkania na firmę – co zaliczysz w koszty

W koszty uzyskania przychodu, w zależności od formy zaliczysz różne składniki.

Najem prywatny

Tu sytuacja jest prosta: w przypadku najmu prywatnego, podatek płacisz od całości przychodu i nie masz żadnych kosztów jego uzyskania.

Najem w działalności gospodarczej (JDG) i spółce (np. z o.o)

W JDG i spółce w koszty uzyskania przychodu zaliczysz następujące składniki:

  • koszty bieżących remontów i zakupu wyposażenia,
  • bieżące koszty utrzymania mieszkania: czynsz, media (jeśli Ty je pokrywasz), ubezpieczenie,
  • podatek od nieruchomości,
  • koszty zarządzania najmem przez wyspecjalizowaną firmę,
  • usługi księgowe,
  • odsetki od kredytu (część kapitałowa nie jest kosztem).

Zakup mieszkania na firmę – VAT przy zakupie

Mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są ze stawką VAT “zw”. Przy zakupie notariusz pobiera 2% podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych).
Na rynku pierwotnym lokale mieszkalne sprzedawane są ze stawką VAT 8%, a lokale niemieszkalne ze stawką VAT 23%. Co ciekawe, również lokale niemieszkalne można przeznaczyć pod wynajem na cele mieszkaniowe, bowiem liczy się faktyczny sposób użytkowania lokalu.

Zleć zakup i wykończenie mieszkania pod wynajem

Konsekwencją faktu, że przychody z najmu na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), jest brak możliwości odliczenia VATu od zakupu mieszkania czy lokalu, z przeznaczeniem pod wynajem na cele mieszkaniowe. Co za tym idzie, wszystkie koszty uzyskania przychodu, wymienione w sekcji powyżej, zaliczane są w koszty w kwotach brutto.

Przychody z najmu na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT, a więc nie odliczysz VATu od zakupu mieszkania.

Zakup mieszkania na firmę – amortyzacja mieszkania

Od 2023 r. żaden podmiot, bez względu na formę prowadzenia działalności gospodarczej, nie może amortyzować mieszkań i lokali z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Zakup mieszkania na firmę – podatek od dochodów z najmu

Najem prywatny

Opodatkowanie najmu jest zryczałtowane i wynosi 8,5% do 100.000 zł przychodu rocznie lub 12,5% dla większych przychodów.

Działalność gospodarcza (JDG)

Dochody z najmu (przychody z najmu – koszty uzyskania przychodu) w JDG opodatkowujesz tak jak pozostałe dochody. Zastosowanie ma więc skala podatkowa (12% / 32%) lub podatek liniowy (19%).

W JDG możliwe jest również zastosowanie zryczałtowanego opodatkowania 8,5% / 12,5%, natomiast w takim przypadku oczywiście nie można uwzględniać kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Spółki (np. z o.o.)

W spółkach, podobnie jak w JDG, dochody z najmu opodatkowane są tak, jak pozostałe dochody.
Zastosowanie ma więc CIT 9% / 19% lub indywidualne opodatkowanie wspólników spółek osobowych.

Zakup mieszkania na firmę – podsumowanie

Jako podsumowanie niech posłuży poniższa tabela, która porównuje różna aspekty wynajmu mieszkań dla różnych form prowadzenia takiej działalności.

Najem prywatnyDziałalność gospodarcza
(JDG)		Spółka kapitałowa
(np. z o.o.)		Spółka osobowa
(np. jawna)
Co w kosztach✘ Nic– remont i wykończenie jako bieżąca konserwacja
– czynsz i media
– zarządzanie najmem
– odsetki od kredytu		– remont i wykończenie jako bieżąca konserwacja
– czynsz i media
– zarządzanie najmem
– odsetki od kredytu		– remont i wykończenie jako bieżąca konserwacja
– czynsz i media
– zarządzanie najmem
– odsetki od kredytu
VAT przy zakupie✘ Nie✘ Nie✘ Nie✘ Nie
Amortyzacja✘ Nie✘ Nie✘ Nie✘ Nie
PodatekRyczałt 8,5% / 12,5%Skala 12% / 32%,
podatek liniowy 19%		CIT 9% / 19%Indywidualne opodatkowanie wspólników

Informacje w tym artykule mają charakter ogólny i nie stanowią porady podatkowej. Przepisy oraz interpretacje podatkowe często się zmieniają, dlatego przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym. Autor nie ponosi odpowiedzialności za skutki zastosowania przedstawionych informacji.

Mieszkania pod wynajem w Krakowie i Katowicach

Kupimy, zaprojektujemy i wykończymy dla Ciebie mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem.

Całkowity koszt zakupu i przygotowania do najmu mieszkania 3-pok., 45 m², to ok 725 000 zł w Krakowie i ok 580 000 zł w Katowicach.

Na Twoje życzenie będziemy kompleksowo zarządzać najmem mieszkania.

Przeczytaj również na blogu

Blog o inwestowaniu w nieruchomości

Praktyczne porady ekspertów dotyczące inwestowania w nieruchomości oraz zarządzania najmem.

Gotowiec inwestycyjny - przykładowe mieszkanie z przeznaczeniem pod najem

Gotowiec inwestycyjny, czyli w pełni pasywne inwestowanie w mieszkania pod wynajem

Przykładowe mieszkanie inwestycyjne w Katowicach

Zakup mieszkania inwestycyjnego w 12 krokach

Zakup mieszkania na wynajem w Krakowie - najlepsze lokalizacje

Gdzie w Krakowie kupić mieszkanie pod wynajem – TOP 6 lokalizacji

Blog o inwestowaniu w nieruchomości

Opinie naszych klientów

Mamy bardzo wysokie opinie w Google –  4,9/5 ☆ od ponad 100 klientów. Sprawdź wszystkie opinie.

Zdjęcie profilowe przy opinii Pana Tadeusza

Tadeusz Palowski

Pracownia Nieruchomości pomogła mi w zakupie mieszkania inwestycyjnego oraz w jego remoncie i obsłudze najmu.
Współpraca z Pracownią Nieruchomości przebiega zgodnie z ustaleniami. Na każdym etapie terminowo, otwarcie oraz życzliwie. W trakcie naszej współpracy spotkałem kilka osób z firmy i każde spotkanie było owocne, konkretne oraz po prostu miłe. Polecam każdemu z przyjemnością.

Gabi Zalas

Profesjonalizm to ich drugie imię. Korzystałam z doświadczenia Pracowni podczas zakupu i wykończenia mieszkania inwestycyjnego. Teraz powierzyłam im także obsługę najmu. Obserwuję Pracownię od początku jej istnienia i bardzo miło ogląda się rozwój tej firmy. Całej ekipie życzę samych sukcesów, a sobie kolejnej współpracy z nimi, w przyszłości!

Wojtek Zawadzki

Pierwsze co nasuwa się w kontekście stylu działania Pracowni Nieruchomości to pełny profesjonalizm działań wraz z efektywna komunikacja. Jestem inwestorem w nieruchomości już od 7 lat razem z Pracownia i poziom mojej satysfakcji z super współpracy jest dalej wysokim poziomie. Pełne bezpieczeństwo zainwestowanego kapitału , pasywny dochód z fajnymi ekspertami na krakowskim rynku real estate.

Joanna Płaczek- Wrotniak

Profesjonalizm, miła obsługa ,rzetelność.

marcin b

Szybka i profesjonalna usługa. Bardzo dobry kontakt z całym zespołem specjalistów. Polecam!

Zdjęcie profilowe przy opinii Pani Marzeny

Marzena Pałka

Zarowno Pan Damian, ktory reprezentowal firme jak i cala Pracownia wykazala sie duzym profesjonalizmem, pro-klientowskim podejsciem i zrozumieniem, ze zakup mieszkania to nie zawsze bulka z maslem:). Kontakt z Panem Damianem/Pracownia byl na wysokim poziomie na kazdym z etapow transakcji, takze i po!. Samo mieszkanie jest solidnie dopracowane i wykonane jak dla siebie, co wyroznia Pracownie na tle innych graczy rynku nieruchomosci. W moim odczuciu Pracownia dziala w duchu Ludzie dla Ludzi i to przeklada sie i na wspolprace z Nimi i na jakosc oferowanych mieszkan.

Zdjęcie profilowe przy opinii Pani Anny T

Anna Totko

Serdecznie polecam. Korzystałam z usług Pracowni przy obsłudze wynajmu, a potem sprzedaży mieszkania. Nie dysponuję czasem, stą ich wyrozumiałość, elastyczność co do miejsca, czasu spotkań. Bezcenna. Szybko, profesjonalny kontakt. Pomoc w wycenie. Przeprowadzenie przez kolejne etapy. Raz jeszcze polecam. Spokój, rzetelność i uczciwość.

Łukasz Bałamut

Wszystko zgodnie z oczekiwaniami i planem. Pełna przejrzystość, bardzo dobra komunikacja! Oby tak dalej! Serdecznie polecam!

Pracownia Nieruchomości

Dostarczamy piękne i funkcjonalne nieruchomości – gotowe do zamieszkania i zarabiania.

Działamy w Krakowie, Katowicach i Warszawie, przygotowując i sprzedając gotowe mieszkania, projektując i wykańczając na zlecenie oraz kompleksowo zarządzając najmem mieszkań.
Pomagamy pasywnie inwestować w nieruchomości.

Mamy 9 lat doświadczenia i ponad 300 zrealizowanych projektów.