Zarabianie na flipach – jak to wygląda w praktyce?

Autor:
Arkadiusz Jędrysiak

Publikacja
10.06.2024

Inwestowanie w nieruchomości od lat cieszy się dużą popularnością. Chociaż większość osób decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem, coraz więcej osób rozważa również zarabianie na flipach. Na czym to właściwie polega i ile w praktyce można zarobić na flipie mieszkania?

Zarabianie na flipach – co to dokładnie znaczy?

Flipy nie są zjawiskiem nowym; nie powstały również w Polsce. „Flipping” to określenie z języka angielskiego, będące elementem zwrotu „house flipping”, oznaczającego obrót nieruchomościami. Idea flippingu jest prosta; inwestujący kupuje nieruchomość, dokonuje w niej niezbędnego remontu (czasem też porządkuje stan prawny lokalu mieszkalnego), a następnie sprzedaje z zyskiem. W całym procesie istotne jest podniesienie wartości nieruchomości. Zazwyczaj flipperzy kupują i sprzedają lokale mieszkalne, a nie domy jednorodzinne, ponieważ wymaga to mniejszych nakładów pracy (i kapitału), a znalezienie kupca jest znacznie prostsze. 

Możliwa jest oczywiście odsprzedaż mieszkania za kwotę wyższą niż cena zakupu bez dokonywania jakichkolwiek zmian w lokalu. Wymaga to jednak albo znalezienia nieruchomości w niebywale okazyjnej, mocno zaniżonej cenie, albo sprzedaży po dłuższym czasie – tak, by wartość lokalu zdążyła przez ten czas wzrosnąć. 

Decydując się na zarabianie na flipach masz do wyboru 2 opcje:

• flipowanie samodzielne
• flip 50/50 we współpracy z profesjonalną firmą

I właśnie tutaj, w tym artykule skupimy się na flipach 50/50 dzieląc się naszym dużym doświadczeniem ze współpracy z pasywnymi inwestorami.

Ile można zarobić na flipie mieszkania?

Osoby, które dopiero rozważają zarabianie na flipach mieszkaniowych z pewnością interesuje to, ile można na takiej inwestycji zarobić. Wszystko zależy od kilku czynników, takich jak m.in.:

• cena zakupu nieruchomości (czy jesteś w stanie kupić mieszkanie w cenie poniżej wartości rynkowej? czy masz dostęp do atrakcyjnych ofert zanim trafią na otwarty rynek? czy współpracujesz od dłuższego czasu z sourcerami i deweloperami, czy potrafisz negocjować i jesteś w stanie zrozumieć na czym faktycznie zależy sprzedającemu)
• koszty remontu (czy masz sprawdzoną ekipę budowlaną, która dotrzymuje terminów i mieści się w określonych kosztach? czy zatrudniasz koordynatora prac remontowo-budowlanych? czy masz dostęp do dziesiątek dostawców, którzy dzięki długofalowej współpracy z nimi oferują Ci atrakcyjne rabaty na materiały?)
• pozostałe koszty (w tym m.in. koszty notarialne, finansowe ale też koszty utrzymania nieruchomości itd.).
• czas od zakupu do sprzedaży (czy jesteś w stanie przygotować mieszkanie w 40 dni roboczych?)
• cena sprzedaży (czy rozumiesz rynek i potrafisz wyprodukować piękne i funkcjonalne mieszkanie, które odpowie potrzebom klientów? czy jesteś w stanie osiągnąć cenę sprzedaży, która pokryje Twoje koszty i zapewni zadowalający zwrot z inwestycji)
• serwis posprzedażowy (czy do produkcji mieszkań wykorzystujesz sprawdzone materiały i elementy wyposażenia, tak aby jak najlepiej przetrwały próbę czasu? Czy jesteś pewien, że w ciągu 5. letniego okresu rękojmi nie będziesz musiał poświęcać czasu i pieniędzy na ewentualne naprawy?)

Zarabianie na flipach będzie skuteczną metodą pomnażania kapitału tylko przy zachowaniu rygorystycznego „procesu produkcji mieszkań”. Trzeba działać szybko, efektywnie, przygotowywać mieszkania oszczędnie ale równocześnie dbać o bardzo wysoką jakość.

Nie da się ukryć, że to ile zarobisz na flipie, w dużej mierze od doświadczenia flippera i jego wyczucia rynkowego. Z tego względu coraz więcej osób decyduje się na współpracę z profesjonalistą. Przykładowo, flip 50/50 w ramach współpracy z Pracownią Nieruchomości pozwala osiągnąć trzydziestoprocentowe zwroty z inwestycji w skali roku.

Zarabianie na flipach – jaki trzeba mieć budżet

Osoby, które rozważają zarabianie na flipach (niezależnie czy samodzielnie, czy we współpracy z profesjonalistą) mogą zastanawiać się jednak, jakim kapitałem trzeba dysponować, by móc wejść w obrót nieruchomościami. Szacuje się, że w dużym mieście minimalny potrzebny budżet to 650-800 tys. zł – pozwoli to na zakup małego lokalu mieszkalnego (kawalerki lub mieszkania dwupokojowego, w zależności od lokalizacji i tego, czy nieruchomość zostanie kupiona od dewelopera, czy też może z rynku wtórnego) oraz jego remont. 

Nie da się jednak ukryć, że przy budżecie na poziomie 800 tys. – 1 mln zł efekt będzie lepszy, natomiast największe zwroty z zainwestowanego kapitału można uzyskać przy budżecie powyżej 1 mln zł . W takim wypadku wskaźnik ROI będzie najwyższy.

Szukam doświadczonego flippera …

Flipper flipperowi nierówny.

Na grupach na Facebooku poświęconym nieruchomościom można często znaleźć ogłoszenie typu „Jestem inwestorem, szukam doświadczonego flippera”. Dla wielu osób taki post może wydawać się niezrozumiały; skoro ktoś posiada kapitał wystarczający do zakupu i remontu nieruchomości, może przecież zrobić flipa samodzielnie. W praktyce jednak warto mieć na uwadze fakt, że cały proces nie jest tak prosty, jak może się wydawać, a aby osiągnąć satysfakcjonujące zyski, potrzebna jest rozległa wiedza.

Flipper powinien dobrze wiedzieć, jakie mieszkanie warto kupić pod flipa, a jakie będzie kompletnie nietrafioną inwestycją – przy czym mowa nie tylko o cenie takiej nieruchomości, ale też o jej potencjale (lokalizacji, powierzchni, okolicznej infrastrukturze, kondygnacji, układzie pomieszczeń). Oprócz tego flipper, jako strona sprzedająca, powinien wiedzieć, jakich formalności trzeba dokonać zarówno po zakupie, jak i sprzedaży nieruchomości. 

To na flipperze spoczywa też odpowiedzialność za znalezienie fachowców, którzy przeprowadzą remont lokalu, za dobór materiałów czy zaprojektowanie układu funkcjonalnego wnętrza (jeśli flipper nie podjął współpracy z projektantem wnętrz). Nie można również zapominać o konieczności znalezienia klienta na gotowe już mieszkanie. Tym samym flipper musi zarówno umieć kupić nieruchomość z potencjałem w atrakcyjnej cenie, podnieść jej wartość, jak i następnie znaleźć klienta i dokonać transakcji sprzedaży. 

Warto też dodać, że cały proces trwa zazwyczaj co najmniej kilka miesięcy – i wydłuża się, jeśli flipa dokonuje nowicjusz. Rozwiązanie, w którym inwestor łączy siły z doświadczoną firmą jest zwykle dużo bardziej skuteczne niż samodzielne wejście na ten wymagający rynek.

Zarabianie na flipach z Pracownią Nieruchomości – przykłady wspólnych projektów inwestycyjnych

Należy zwrócić uwagę na fakt, że dobry flipper faktycznie realnie podnosi wartość odsprzedawanej nieruchomości, wykonując przemyślane remonty z użyciem dobrych materiałów. Tak właśnie postępujemy jako Pracownia Nieruchomości – nie tylko wspólnie z inwestorem kupujemy mieszkanie, ale też projektujemy je, wykańczamy, a następnie pomagamy w znalezieniu kupca. Co ważne, realnie podnosimy wartość nieruchomości – jeśli trzeba, zmieniamy układy pomieszczeń, dokonujemy generalnego remontu lub wykańczamy mieszkania deweloperskie, używamy materiałów dobrej jakości i staramy się, by nieruchomość była możliwie jak najbardziej atrakcyjna – dzięki czemu można również uzyskać wyższą kwotę za sprzedaż.

Jako Pracownia Nieruchomości w ciągu 8 zrealizowaliśmy 250 inwestycji, w tym wspomnianych wyżej flipów 50/50 – z przykładowymi realizacjami można zapoznać się na naszej stronie https://pracownia.biz/nieruchomosci/. Realizujemy flipy zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym dostarczając klientom mieszkania wysokiej jakości.

Przykład jednej z ostatnich realizacji w Krakowie:

Dzięki starannie przemyślanemu procesowi i perfekcyjnemu wykonaniu mieszkania diametralnie zmieniają swoje oblicze.

Flip na mieszkaniu w Krakowie – dlaczego to świetny pomysł?

Osoby rozważające flipping mogą też zastanawiać się, jaka lokalizacja będzie najkorzystniejsza – i czy na przykład dobrym pomysłem będzie obrót nieruchomościami w mniejszych miastach. Jest to oczywiście jak najbardziej możliwe, jednak warto pamiętać o pewnych niebezpieczeństwach z tym związanych. Mowa m.in. o potencjalnych trudnościach ze znalezieniem kupca; popyt na nieruchomości w mniejszych miejscowościach jest niższy. Dodatkowo kupujący mogą nie być skłonni do zapłaty kwoty żądanej przez inwestora.

Z tego względu bezpieczniejszym rozwiązaniem jest flip w dużym mieście; dobrze zaprojektowane mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji powinno szybko znaleźć nabywcę, pod warunkiem, iż flipper ma świetnie działający system sprzedaży, obejmujący własnych przeszkolonych sprzedawców, współpracę z pośrednikami nieruchomości oraz dobrze funkcjonujący dział marketingu.

Miastem, w którym flipping może być szczególnie opłacalny, jest Kraków. Chętnie przeprowadzają się tam nie tylko mieszkańcy Małopolski, Śląska czy Podkarpacia, ale też osoby z innych regionów kraju. Dodatkowo od jakiegoś czasu Kraków wyprzedza Warszawę w rankingu wynagrodzeń, co również zwiększa zainteresowanie przeprowadzką do tego miasta. To z kolei oznacza, że można stosunkowo łatwo znaleźć potencjalnych nabywców.

Zarabianie na flipach: podsumowanie

Nikt nie ma wątpliwości, że inwestowanie w nieruchomości poprzez zarabianie na flipach wymaga odpowiedniego kapitału. Oprócz tego niezbędna jest również rozległa wiedza; inwestor musi wiedzieć, jakie mieszkania będą najlepsze pod flipy, jak sprawnie poprowadzić wykończenie lub remont mieszkania, a także – jak sfinalizować proces sprzedaży. Z tego względu w wielu wypadkach dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy profesjonalnego flippera, który wie jak osiągać najlepsze zyski.