Zakup mieszkania inwestycyjnego w 12 krokach

Autor:
Michał Konieczny

Publikacja
06.05.2024

Kupno nieruchomości w celach inwestycyjnych wymaga sporej wiedzy i odpowiedniego przygotowania. O czym trzeba pamiętać przed dokonaniem takiego zakupu i jakie formalności należy dopełnić? Kiedy i w jakim zakresie skorzystać z pomocy profesjonalistów? Prześledźmy z czego składa się 12-etapowy proces zakupu mieszkania inwestycyjnego.

Czym jest mieszkanie inwestycyjne?

Aby można było mówić o mieszkaniu inwestycyjnym, nieruchomość musi spełniać pewne warunki. Naszym zdaniem musi to być lokal mieszkalny w atrakcyjnej lokalizacji, jakościowy pod względem standardu wykończenia i budynku, generujący stabilne, przewidywalne przychody z najmu. Ponadto nieruchomość inwestycyjna co do zasady zwiększa swoją wartość w czasie. Jednocześnie tak definiowane mieszkanie inwestycyjne spełnia założenia „kapitału żelaznego”; tego pojęcia używa się w odniesieniu do pewnych i stabilnych inwestycji.

Proces zakupu mieszkania inwestycyjnego i przygotowanie do najmu

Osoby, które chcą kupić mieszkanie inwestycyjne, powinny wiedzieć, jakie są kolejne kroki na drodze do przeprowadzenia takiej transakcji – przy czym mowa nie tylko o formalnościach, jakich trzeba dopełnić, ale też o kwestiach, które warto wziąć pod uwagę, jeśli mieszkanie faktycznie ma dobrze zarabiać.

Aby osiągnąć sukces w inwestowaniu w nieruchomości, niezbędne jest, abyś potraktował każdy z poniższych punktów z należytą uwagą, gdyż zaniedbanie któregoś z nich może skutkować słabszymi wynikami lub nieprzewidzianymi problemami.

1. Zdefiniowanie własnych potrzeb i celu inwestycji

Na wstępie warto przede wszystkim określić cel inwestycji. Wiadomo oczywiście, że ma przynosić zyski; jednak jakie ROI będzie zadowalające? Czy ważniejsza jest roczna stopa zwrotu z inwestycji, czy może wzrost wartości nieruchomości w perspektywie kilku lub kilkunastu lat? Jaki dokładnie masz budżet? To wbrew pozorom ważne pytania, a od odpowiedzi na nie zależy, jakiego mieszkania powinieneś szukać.

Należy jednocześnie podkreślić, że wielu inwestorów popełnia podstawowy błąd, zakładając, że w kupowanym mieszkaniu za kilka lub kilkanaście lat zamieszkają jego dzieci – i dopasowując swoje plany do tego założenia. Tymczasem lepiej skupić się na celu typowo inwestycyjnym, ponieważ to da gwarancję stabilnych przychodów. Gdy dzieci podrosną przyjdzie czas na weryfikację: czy rzeczywiście zdecydowały się studiować lub mieszkać w danym mieście, jakie mają oczekiwania odnośnie dizajnu i lokalizacji, jakie są ich plany życiowe. Jeśli zajdzie taka potrzeba, dobrze zarabiające mieszkanie inwestycyjne bez problemu zamienisz na inne, wcześniej wykorzystując pełen potencjał posiadanego kapitału.

2. Poszukiwanie nieruchomości inwestycyjnej

Po określeniu celu inwestycji i zdefiniowaniu własnych potrzeb czas na rozpoczęcie poszukiwań odpowiedniego mieszkania inwestycyjnego. To, o czym powinieneś pamiętać jako przyszły inwestor, to fakt, że najlepsze oferty na ogół nie trafiają na portale ogłoszeniowe czy grupy w mediach społecznościowych – jako pierwsi dowiadują się o nich m.in. pośrednicy i firmy specjalizujące się w zakupach inwestycyjnych. Jako Pracownia Nieruchomości od wielu lat prowadzimy współpracę z sourcerami i deweloperami, dzięki czemu posiadamy dostęp do atrakcyjnych ofert zanim trafią na otwarty rynek.

Warto podkreślić, że inwestor, zapoznając się z ofertami, musi oceniać je m.in. pod kątem potencjału do generowania wysokich przychodów z najmu. Z tego względu należy pamiętać o zweryfikowaniu, czy dana lokalizacja, metraż i układ pomieszczeń są atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych najemców.

Przeczytaj również: Gdzie w Krakowie kupić mieszkanie na wynajem – TOP 6 lokalizacji

3. Weryfikacja stanu technicznego

Kolejnym krokiem – już po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości – jest sprawdzenie jej stanu technicznego. 

Warto tutaj skorzystać z pomocy profesjonalistów; inwestorzy na ogół nie są w stanie samodzielnie ocenić, jaki jest faktyczny stan nieruchomości. Przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej (z rynku wtórnego) należy zwrócić szczególną uwagę na to, co nie jest widoczne na pierwszy rzut oka – mowa o instalacji wodnej i CO, ścianach czy podłogach. Warto sprawdzić przede wszystkim, czy mieszkanie nie jest zawilgocone i czy nie ma w nim mostków termicznych. Pomóc w tym może kamera termowizyjna. 

Co istotne, dokładne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania (a przy okazji budynku, ze szczególnym uwzględnieniem części wspólnych) jest ważne nie tylko w przypadku lokali z rynku wtórnego, ale też tych od dewelopera. 

4. Weryfikacja stanu prawnego mieszkania

Nie mniej istotna jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości.

O ile raczej nie ma większych problemów w przypadku zakupu lokalu od dewelopera (choć oczywiście trzeba sprawdzić firmę, która realizuje inwestycję), o tyle kupujący musi być szczególnie czujny przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego. Konieczne jest m.in. dokładne sprawdzenie księgi wieczystej lokalu mieszkalnego do tzw. księgi macierzystej, czyli księgi wieczystej działki. To, co należy podkreślić, to fakt, że mieszkanie z wpisem w III lub IV dziale księgi wieczystej nadal może okazać się dobrą okazją inwestycyjną – o ile kupujący wie, jak sobie z tymi wpisami poradzić. W takim wypadku najlepiej skorzystać z pomocy specjalisty, który oceni, czy dana nieruchomość jest warta zakupu.

5. Ocena potencjału lokalu mieszkalnego

Należy jednocześnie zdawać sobie sprawę z faktu, że nawet jeśli nieruchomość jest w świetnym stanie technicznym i nie jest w żadnym stopniu obciążona roszczeniami osób trzecich, to nie oznacza jeszcze, że warto ją kupić. Konieczne jest najpierw dokonanie oceny potencjału lokalu mieszkalnego i odpowiedzenie sobie na kilka pytań. Do przykładowych należą:

– czy metraż mieszkania sprzyja generowaniu ponadprzeciętnych zysków z najmu?

– czy układ lokalu mieszkalnego jest odpowiedni z punktu widzenia potencjalnego najemcy?

– jakich nakładów finansowych potrzeba, by mieszkanie zostało odpowiednio przygotowane pod najem?

– czy lokalizacja, w której znajduje się nieruchomość, jest odpowiednia, jeśli uwzględnimy perspektywę potencjalnego najemcy?

Samodzielna ocena, czy dany lokal mieszkalny ma naprawdę szansę generować zadowalające zyski z najmu, jest zazwyczaj trudna. Z tego względu lepszym pomysłem będzie konsultacja ze specjalistami ds. zarządzania najmem, osobami które na co dzień zajmują się obsługą mieszkań na wynajem, poszukują najemców, poprzez wieloletnie doświadczenie znają rynek i wartości, które można uzyskać z potencjalnego mieszkania.

6. Czas na negocjacje – o czym warto pamiętać?

Po przeanalizowaniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości, a także sprawdzeniu stanu technicznego i prawnego mieszkania, czas na negocjacje ze sprzedającym. Co ważne, można je prowadzić zarówno z osobą prywatną sprzedającą nieruchomość, jak i z przedstawicielem dewelopera – choć w obu przypadkach należy posłużyć się nieco innymi argumentami. 

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego należy przede wszystkim dowiedzieć się, na czym faktycznie zależy sprzedającemu. Wbrew pozorom nie zawsze będzie to wysoka cena; czasem istotniejsze będzie na przykład to, że kupujący opróżni mieszkanie samodzielnie, bez angażowania w to właściciela nieruchomości, który musiałby poświęcić na to dodatkowy czas. W innym przypadku może to być potrzeba szybkiego otrzymania gotówki z możliwością pomieszkania jeszcze przez jakiś czas w sprzedawanym mieszkaniu, na przykład do czasu gdy sprzedający kupi i przeprowadzi się do nowego lokum. W Pracowni Nieruchomości wiemy jakimi argumentami najlepiej się posłużyć aby przekonać sprzedającego do obniżenia ceny. Zawsze warto negocjować w modelu win-win.

7. Zakup mieszkania inwestycyjnego

Jeśli obie strony dojdą do porozumienia, czas na sfinalizowanie transakcji – co wiąże się z koniecznością dopełnienia kilku formalności. Inwestor powinien pamiętać o dokładnym sprawdzeniu zapisów umowy kupna-sprzedaży; mowa zwłaszcza o terminie przekazania mieszkania czy ewentualnych uzgodnieniach dotyczących podziału opłat za czynsz administracyjny czy media. 

Po dokonaniu zakupu konieczne będzie spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego oraz poinformowanie wspólnoty mieszkaniowej (lub spółdzielni) o zmianie właściciela mieszkania. Oprócz tego należy też powiadomić o zakupie nieruchomości urząd gminy lub miasta i dopilnować, by w księdze wieczystej mieszkania znalazł się wpis o nowym właścicielu. Formalności jest zatem sporo – i łatwo się w nich pogubić, jeśli ktoś nie ma doświadczenia.

8. Projekt architektoniczny i projekt aranżacji wnętrza

Gdy inwestor sfinalizuje zakup i dokona niezbędnych formalności, czas na kolejny etap: projekt i wykończenie.

Stworzenie projektu architektonicznego oraz projektu aranżacji wnętrza mieszkania to krok, którego nie wolno pominąć. Zanim w mieszkaniu pojawi się ekipa remontowa, należy wszystko bardzo szczegółowo zaprojektować i zaplanować. Zawsze wymagaj przygotowania koncepcji projektu wnętrza w formie rysunków 2D oraz moodboardów, realistycznych wizualizacji wnętrz 3D, kompletu dokumentacji wykonawczej, zestawienia materiałów i wyposażenia oraz wstępnego kosztorysu prac wykończeniowych.

Takie podejście zaowocuje spójnym, przemyślanym wnętrzem, które będzie zarówno estetyczne, jak i funkcjonalne. Dzięki starannemu zaplanowaniu wszystkich etapów prac unikniesz niespodziewanych problemów i dodatkowych kosztów.

9. Wybór podwykonawców

Ważne jest nie tylko to, by lokal był funkcjonalny i atrakcyjny wizualnie, ale też by prace remontowe zostały wykonane z najwyższą starannością. Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, że nieoceniona jest dostępność zaufanej ekipy – zazwyczaj najlepsi fachowcy nie tylko mają zarezerwowane terminy nawet na kolejny rok czy dwa lata, ale też współpracują wyłącznie z określonymi firmami.

Przy wyborze podwykonawców w procesie zakupu mieszkania inwestycyjnego, warto postawić na sprawdzone ekipy remontowe oraz specjalistów z doświadczeniem w realizacji tego typu projektów. Pracownia Nieruchomości współpracuje jedynie ze sprawdzonymi ekipami remontowymi i zatrudnia wysokiej klasy specjalistów, którzy koordynują prace wykończeniowe, dbając o każdy detal. Dzięki temu inwestorzy mogą być pewni, że ich mieszkania zostaną wykończone na najwyższym poziomie, co zwiększy ich wartość rynkową i atrakcyjność dla przyszłych najemców.

10. Remont i wykończenie mieszkania

Remont i wykończenie są kluczowymi elementami procesu zarówno w kontekście czasu realizacji oraz poniesionych kosztów. To na tym etapie, przy samodzielnej realizacji zwykle dochodzi do nieścisłości, terminy się przeciągają, koszty rosną, pojawia się stres i niepokój o finalny wynik inwestycji.

W tym przypadku współpraca z profesjonalistami jest szczególnie zalecana. Na bazie ponad 250 wyprodukowanych przez Pracownię Nieruchomości mieszkań  i metody Kaizen opracowaliśmy autorski, ekstremalnie efektywny Proces Produkcji Mieszkań. Dzięki niemu produkujemy sprawnie i oszczędnie. Współpracujemy z dziesiątkami dostawców materiałów i elementów wykończenia, dzięki czemu kupujemy z rabatami. Zatrudniamy specjalistów koordynujących prace remontowe i wykończeniowe. Od lat współpracujemy ze sprawdzonymi ekipami, dzięki czemu pracujemy efektywnie i dowozimy wysoką jakość. Twoje mieszkanie inwestycyjne może być gotowe już w 40 dni roboczych.

Pamiętaj, że mieszkanie inwestycyjne musi wytrzymać próbę czasu. Ważne jest nie tylko to, by lokal był funkcjonalny i atrakcyjny wizualnie, ale też by prace remontowe zostały wykonane z najwyższą starannością.

11. Wyposażenie mieszkania pod wynajem i home-staging

Nie można też zapominać o wyposażeniu mieszkania w niezbędne sprzęty i meble czy o home-stagingu, który pozwoli na przyciągnięcie osób zainteresowanych najmem gotowego lokalu.

Przy meblowaniu mieszkania i wstawianiu niezbędnych sprzętów również istotne jest to, by z jednej strony wybrać ponadczasowe, sprawdzone, dobre rozwiązania i materiały, a z drugiej – by nie przepłacić. A jednocześnie mieszkanie musi być funkcjonalne i świetnie wyposażone, aby mogło przynosić ponadprzeciętne przychody z najmu. Tym samym to kolejny etap, który wymaga od inwestora dużego zaangażowania, jeśli zajmuje się całym procesem samodzielnie.

12. Zarządzanie najmem

Wydawać by się mogło, iż na opisanym powyżej kroku kończy się proces zakup mieszkania inwestycyjnego. W teorii może i tak, w praktyce dochodzi jeszcze jeden niezwykle ważny element – kto i w jaki sposób zajmie się obsługą najemców. To za jaką kwotę najmu uda się wynająć mieszkanie, jak mieszkanie będzie zabezpieczone przed zniszczeniem, na jak długo najemcy zwiążą się umową itp. będzie również miało wpływ na uzyskany wynik danego mieszkania inwestycyjnego.

Usługa kompleksowego zarządzania najmem cieszy się coraz większą popularnością. Ceny obsługi najmu nie są wysokie a korzyści płynące z takiego rozwiązania są znaczące. Oprócz podpisywania umów z najemcami mowa też o przyjmowaniu zgłoszeń od nich, rozwiązywaniu bieżących problemów czy kontaktowaniu się z administracją. Wielu inwestorów nie ma na to czasu – i dlatego zleca to profesjonalistom. Pracownia Nieruchomości nie tylko pomaga w zakupie i przygotowaniu mieszkania inwestycyjnego, ale zajmuje się również zarządzaniem najmem.

Zlecenie zakupu i przygotowania mieszkania inwestycyjnego profesjonalistom

Proces stworzenia nieruchomości inwestycyjnej, która nie tylko będzie na siebie zarabiać, ale też będzie odpowiednio zarządzana, wymaga od inwestora zarówno posiadania kapitału, jak i ogromnej wiedzy, doświadczenia i poświęcenia mnóstwa czasu – o ile oczywiście inwestor chce zajmować się wszystkim samodzielnie. Znacznie lepszym rozwiązaniem może być jednak powierzenie tego zadania profesjonalistom.  

Zakup mieszkania inwestycyjnego wynajmowanego „na pokoje”

Pierwsza myśl jaka zapewne każdemu przychodzi do głowy w tym temacie to, że na wynajem mieszkania na pokoje mogą sobie pozwolić tylko właściciele dużych mieszkań lub domów. Otóż nie do końca tak jest. Warto skonsultować się z doświadczonymi specjalistami (w tej kwestii Pracownia Nieruchomości również służy pomocą), którzy potrafią ocenić potencjał nieruchomości oraz określić możliwość wyodrębnienia dodatkowych pokoi w wyniku przemyślanego remontu.

Zakup mieszkania inwestycyjnego wynajmowanego „w całości”

Wynajem całego mieszkania to bez wątpienia najbardziej popularna opcja wśród inwestorów nieruchomości. Wachlarz potencjalnych najemców jest bardzo szeroki. Od studentów szukających wygodnego lokum po młode pary, rodziny z dziećmi poszukujące stabilnego miejsca do życia, po pracowników korporacji, którzy cenią sobie bliskość centrum i siedziby firmy.

Jako Pracownia Nieruchomości, na zlecenie klienta, zajmujemy się całym procesem od początku do końca – uczestniczymy w ocenie potencjału nieruchomości, sprawdzeniu jej stanu prawnego i technicznego, a także w procesie zakupu, projektowania, wykończenia i urządzania. Po przygotowaniu mieszkania inwestycyjnego możemy również, na życzenie klienta, zarządzać najmem. Dzięki temu inwestor jest zwolniony z konieczności zajmowania się nieruchomością – i może skupić się na innych projektach.