Jak inwestować w nieruchomości? 6 sprawdzonych metod

Autor:
Marcin Moneta

Współautor:
Michał Konieczny

Aktualizacja
03.05.2025

Publikacja
29.07.2024

W powszechnej opinii inwestowanie w nieruchomości daje wielką szansę na zachowanie „włożonego” kapitału i jego pomnożenie w dłuższej perspektywie czasu, natomiast „na już” – bez czekania wielu lat – pozwala uzyskiwać godziwy dochód pasywny z wynajmu. 

Czy jednak “mieszkania na wynajem” są jedyną metodą działania na tym rynku? Jak inwestować w nieruchomości aby w praktyce osiągać ponadprzeciętne zyski? Istnieje wiele możliwych ścieżek biznesowych różniących się poziomem możliwego do osiągnięcia zysku, wysokością ryzyka czy zaangażowaniem czasowym inwestora. W tym artykule przygotowaliśmy zestawienie 6 sprawdzonych metod inwestowania w nieruchomości. Poznaj szczegóły, zrozum swoje szanse i zagrożenia związane z tym segmentem rynku.

1. Mieszkania na wynajem długoterminowy

Jest to oczywiście rozwiązanie najbardziej typowe i najpopularniejsze, któremu warto poświęcić więcej uwagi. Faktem jest, iż każda osoba posiadająca odpowiedni kapitał może szybko wejść na ten rynek. 

Nasuwa się jednak pytanie: jak to zrobić? jak „wykręcić” najwyższe ROI? jak inwestować w nieruchomości na najem długoterminowy? Spora część osób kupuje mieszkanie od dewelopera, umawia się z ekipą remontową na wykończenie, samodzielnie wyszukuje, nabywa i wyposaża mieszkanie przechodząc przy tym gehennę związaną z niewłaściwym wykonaniem prac, niedotrzymywaniem terminów, niedoszacowaniem kosztów inwestycji co finalnie owocuje zyskiem niższym od spodziewanego. Do tego dochodzi stres związany z obsługą najemców i obawa o zniszczenie mieszkania lub niepłacenie czynszu.

Dojrzalszy inwestor podchodzi jednak do tematu zupełnie inaczej i sięga po tzw. gotowiec inwestycyjny. Mówiąc w skrócie gotowiec to mieszkanie przygotowane specjalnie pod najem, zasiedlone już lokatorami, obsługiwane przez wyspecjalizowaną firmę w zakresie zarządzania najmem. W takim modelu jako inwestor nie robisz praktycznie nic – wszystko odbywa się szybko, sprawnie, bezobsługowo, w ramach ściśle określonego budżetu. Możesz kupić takie gotowe mieszkanie lub jeszcze lepiej, zlecić przygotowanie gotowca inwestycyjnego dokładnie skrojonego pod twoje potrzeby. Już na etapie podejmowania decyzji wiesz jaki będzie twój zysk z najmu, wszystko jest jasne i klarowne.

A co, w przypadku jeśli już posiadasz mieszkanie i zastanawiasz się czy je wynajmować? Koniecznie musisz je wcześniej odpowiednio przygotować i podnieść standard jeśli chcesz pozyskać dobrze płacących najemców.

W powszechnej świadomości pokutuje przekonanie, że remont własnymi siłami jest tańszy niż zlecenie go firmie. Często to błędne rozumowanie, nie biorące pod uwagę, że twoim kosztem jest też choćby poświęcony czas. Profesjonalny partner, mający doświadczenie i kontakty zrobi to z pewnością lepiej, szybciej, niejednokrotnie korzystniej dzięki rabatom od dostawców i korzystnym stawkom dla podwykonawców. Przedstawi ci przejrzysty kosztorys i terminarz. Dla przykładu:  Pracownia Nieruchomości oferuje swoim kontrahentom usługę o nazwie “Projekt i Wykończenie”, obejmującą całościowe przygotowania nieruchomości pod wynajem, od wizualizacji 3D, projektu, po kompleksowe prace wykończeniowe, wyposażenie mieszkania i home staging. Twoje mieszkanie inwestycyjne będzie gotowe do najmu w 40 dni roboczych w atrakcyjnej cenie.

2. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy

Kolejną metodą inwestowania w nieruchomości jest zakup mieszkania pod najem krótkoterminowy. Jak sama nazwa wskazuje, w tym wariancie chodzi o znalezienie najemcy na krótki czas, często w grę wchodzą doby. Dlatego też najem krótkoterminowy powiązany jest z biznesem noclegowym. Od kilkunastu lat, od momentu upowszechnienia takich platform internetowych takich gigantów jak booking.com, czy airbnb, każdy oferent nieruchomości może bardzo łatwo dotrzeć ze swoim produktem do milionów ludzi na świecie i zajmować się wynajmem mieszkań na noclegi – dla pracowników, gości, turystów. 

Brzmi wspaniale, prawda? Ten benefit ma jednak pewną wadę – wysokie prowizje pobierane przez platformy i ich dominację na rynku. Szacuje się, że platformy odpowiadają obecnie aż za 80% rezerwacji na rynku hotelarskim. Zanim więc wejdziesz na rynek najmu krótkoterminowego dobrze zapoznaj się z warunkami handlowymi platform takich jak booking.com i airbnb i uwzględnij te koszty w ogólnej kalkulacji opłacalności przedsięwzięcia. Sprawdź też czy i jakimi metodami będziesz w stanie obniżyć prowizje platform.

Z racji wynajmu na krótkie terminy, a więc siłą rzeczy dużej rotacji najemców, specyfika takiej działalności będzie inna niż przy wynajmie mieszkań na dłuższy czas. Przede wszystkim najem krótkoterminowy wiąże się z koniecznością częstego „doglądania” mieszkania – w takim lokalu trzeba będzie na bieżąco sprzątać, wymieniać pościele, ręczniki, elementy wyposażenia itp. Jeśli nie zastosujemy rozwiązania typu skrytka na klucze bądź zamek na kod, będziemy musieli dostarczać i odbierać klucze od poszczególnych najemców.

Wynajem krótkoterminowy jest więc zajęciem znacznie bardziej absorbującym. Zyski z najmu krótkoterminowego mogą być duże, ale są one znacznie bardziej ryzykowne od najmu na dłuższe okresy. Wystarczy słabszy sezon turystyczny i już rentowność biznesu leci na łeb na szyję. Znacznie wyższe będą za to z całą pewnością koszty jego prowadzenia. Mieszkanie wynajmowane na noclegi szybciej się zużywa, trzeba dostarczać wyposażenie, nieruchomość częściej będzie wymagała remontów.

3. Flipy mieszkaniowe

Flipy jako metoda zarabiania na nieruchomościach znane są na Zachodzie od wielu lat.  W Polsce mówi się o nich od lat kilku. Na czym polegają? Najkrócej rzecz biorąc, fliper kupuje mieszkanie, następnie w wyniku przemyślanego remontu z użyciem dobrych materiałów oraz odpowiedniego wyposażenia podnosi wartość nieruchomości, by w krótkim czasie sprzedać ją z zyskiem. Obraca więc nieruchomościami wprowadzając na rynek produkt znacznie nowocześniejszy, bardziej jakościowy, dopasowany do potrzeb rynku.

By taki scenariusz był możliwy obecnie potrzebne jest doświadczenie, duża wiedza o rynku, sprawdzone procesy oraz doświadczony zespół. Wynik inwestycji zależeć będzie od takich czynników jak:

• cena zakupu nieruchomości (trzeba umieć kupić mieszkanie w cenie poniżej wartości rynkowej, konieczny jest dostęp do atrakcyjnych ofert zanim trafią na otwarty rynek, należy współpracować z sourcerami i deweloperami, trzeba posiadać umiejętności negocjacyjne)
• koszty remontu (sprawdzona ekipa budowlana, która dotrzymuje terminów i mieści się w określonych kosztach to jeden z ważniejszych elementów, potrzebny jest także dostęp do dziesiątek dostawców, którzy dzięki długofalowej współpracy z nimi oferują atrakcyjne rabaty na materiały)
• pozostałe koszty (trzeba mieć wiedzę o podatkach i finansach, trzymać dyscyplinę kosztową, należy potrafić przewidzieć wszystkie możliwe obciążenia np. koszty utrzymania nieruchomości).
• czas od zakupu do sprzedaży (najlepsi fliperzy potrafią w pełni przygotować mieszkanie w 40 dni roboczych)
• cena sprzedaży (należy rozumieć doskonale rynek i umieć produkować piękne i funkcjonalne mieszkania, które odpowiadają aktualnym potrzebom klientów aby uzyskać wysoką cenę)
• serwis posprzedażowy (sprzedaż mieszkania to nie wszystko. Kluczowe jest abyś w ciągu 5. letniego okresu rękojmi nie musiał poświęcać czasu i pieniędzy na ewentualne naprawy. Szykując mieszkanie na flipa warto wykorzystywać sprawdzone materiały i elementy wyposażenia, tak aby jak najlepiej przetrwały próbę czasu)

Tak naprawdę zarabianie na flipach będzie skuteczną metodą pomnażania kapitału tylko przy zachowaniu rygorystycznego „procesu produkcji mieszkań”. Trzeba działać szybko, efektywnie, przygotowywać mieszkania oszczędnie ale równocześnie dbać o bardzo wysoką jakość.

Flipping mieszkaniowy, czyli szybki obrót nieruchomościami, dla osób niedoświadczonych jest działalnością na dużym ryzyku . Błąd w wyborze mieszkania,  niedoszacowanie kosztów remontu – wszystko to może skutkować nawet bolesnymi stratami finansowymi.

Dlatego też początkujący inwestor powinien pomyśleć o profesjonalnym partnerze. Jest to wariant coraz chętniej wybierany przez tych, którzy stawiają we flipach swoje pierwsze kroki. W Pracowni Nieruchomości posiadamy usługę „Wspólny flip 50/50”, która polega na tym, że nasz partner inwestuje w zakup nieruchomości i jej wykończenie. My natomiast korzystając z doświadczenia, znajomości rynku i wiedzy, wyszukujemy jak najtańsze mieszkanie o jak największym potencjale, następnie dopinamy wszelkie formalności związane z zakupem, projektem, remontem i wykończeniem. Gdy mieszkanie jest gotowe, znajdujemy kupca i sprzedajemy nieruchomość z zyskiem, którym dzielimy się po połowie. Ile można zarobić? Zwrot z takiej inwestycji szacujemy na blisko 30 proc. w skali roku – do podziału po połowie.

4. REITy

Tzw. REITy (Real Estate Investment Trust) – to inaczej fundusze lub spółki, czerpiące zyski z  wynajmu nieruchomości – zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Ich geneza sięga lat 60′ ubiegłego wieku i Stanów Zjednoczonych. Obecnie występują na całym świecie (natomiast ciągle nie ma polskich REITów, ich status prawny nie został zdefiniowany) . Osoba, która „wejdzie” w ten biznes, zarabia na regularnych dywidendach, i potencjalnym wzroście wartości danego funduszu.

Minusem – w porównaniu do „tradycyjnego” zakupu mieszkania pod wynajem – jest natomiast fakt, że mamy do czynienia bardziej z rynkiem finansowym niż rynkiem nieruchomości, a to oznacza znacznie mniej spokoju, znacznie większą zmienność i ryzyko. Upraszczając, inwestycja w REIT notowany na giełdzie to po prostu inwestycja w akcje spółek z sektora nieruchomości (najczęściej w USA).

5. Nieruchomości komercyjne

Jeśli przymierzasz się do inwestowania w nieruchomości, nie jesteś oczywiście skazany wyłącznie na mieszkaniówkę. Posiadacze kapitału mogą rozważać równie dobrze inwestycje w nieruchomości komercyjne – np. lokale użytkowe, grunty, obiekty handlowe itp.

Zwrot z takiej inwestycji może być kuszący, jednak nie jest to biznes dla każdego, przede wszystkim z racji na koszty –  próg wejścia w taki segment będzie może być znacznie wyższy od mieszkań pod wynajem. Dodatkowo nie warto tego robić na ślepo, bo można łatwo stracić pieniądze.  Każdy z rynków nieruchomości komercyjnych – czy rynek gruntów, czy lokali użytkowych, biur bądź magazynów ma swoją specyfikę i odrębne uwarunkowania. Bez wiedzy o specyfice danego rynku ciężko będzie ci inwestować świadomie.

6. Nieruchomości za granicą

Bardzo kuszący segment rynku stanowią mieszkania i domy za granicą. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w znanych, rozpoznawalnych, topowych lokalizacjach zagranicznych mogą zaskakiwać przystępnością. Przykładem niech będzie choćby słoneczna Hiszpania. Jest to zresztą lokalizacja wyjątkowo chętnie wybierana przez rodaków jako miejsce inwestycji w mieszkania poza Polską. 

Skąd boom na Hiszpanię? Poza walorami turystyczno – przyrodniczymi, istotne są też oczywiście ceny mieszkań w tym kraju, które okazują się być często w zasięgu tzw. przeciętnego Kowalskiego. Co więcej, zakup nieruchomości w oddalonej o kilka tysięcy kilometrów Hiszpanii może być niezwykle prosty. Da się to zrobić nawet zdalnie, pod warunkiem, że masz odpowiedniego partnera, który ci w tym pomoże. Jako Pracownia Nieruchomości chętnie przeprowadzimy cię przez proces inwestycyjny i zakończymy go wraz z Tobą zakupem przepięknego apartamentu położonego kilkaset metrów od morza w takich lokalizacjach jak Costa del Sol, czy Costa Blanca. Całość zajmie od 4 do 6 tygodni. Zadbamy o wszelkie formalności, dzięki lokalnemu prawnikowi, działającemu w twoim imieniu na zasadzie pełnomocnictwa.

Ile zapłacisz za hiszpański apartament pod klucz? Koszt zakupu mieszkania z dwoma sypialniami, salonem i własnym basenem na Costa del Sol, czy Costa Blanca wynosi przeciętnie 200 – 300 tys. euro.

Po co ci inwestycja w nieruchomość za granicą? Jednym z banalniejszych powodów może być choćby oszczędność w przypadku corocznych wypadów z rodziną do słonecznej Hiszpanii. Mając swój dach nad głową, nie musisz płacić kilkunastu tysięcy złotych za wynajem apartamentu latem. Możesz też oczywiście zarabiać na wynajmie. Szacunkowy zwrot z inwestycji wyniesie od 5 do 9 proc. rocznie. Oczywiście zakup mieszkania w Hiszpanii daje ci większe pole biznesowego manewru, dywersyfikując twój portfel, jeśli już jesteś posiadaczem np. mieszkań inwestycyjnych w kraju. Nie bez znaczenia, zwłaszcza w obecnych, niepewnych geopolityczny czasach pozostaje też podstawowy walor każdej nieruchomości mieszkaniowej – jako potencjalnego miejsca do schronienia i życia.

Jak inwestować w nieruchomości – podsumowanie

W tym tekście zarysowaliśmy, jak szeroka może być gama potencjalnych wariantów inwestowania w nieruchomości. Mieszkania i domy ciągle kojarzą się z bezpieczną inwestycyjnie przystanią, która daje duże szanse zachowania a nawet pomnożenia kapitału. Tak z pewnością jest, jednak pod warunkiem, że zainwestujesz świadomie – dysponując wiedzą,  często także wsparciem profesjonalnej firmy, dobrze szacując swoje możliwości finansowe, nakład czasu i energii oraz  wybierając formułę inwestycyjną najbardziej do Ciebie dostosowaną. 

Przede wszystkim inwestować w nieruchomości należy świadomie, odpowiednią metodę dobierając pod kątem horyzontu czasowego oraz akceptowanego poziomu ryzyka. Jeśli masz kapitał i szybko chcesz zarobić na rynku nieruchomości, zrób flipa z doświadczonym partnerem, jeśli chcesz zainwestować w nieruchomości w długim terminie kup gotowca inwestycyjnego (mieszkanie pod wynajem długoterminowy) z usługą zarządzania najmem, a jeśli masz już kilka nieruchomości zdywersyfikuj swój portfel i kup apartament w Hiszpanii. Jak widzisz – możliwości jest wiele. Każda daje duże szanse na biznesowy sukces i godziwe zyski.