Gotowiec inwestycyjny, czyli w pełni pasywne inwestowanie w nieruchomości

Autor:
Arkadiusz Jędrysiak

Współautor:
Michał Konieczny

Aktualizacja
03.05.2025

Publikacja
01.07.2024

Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, prawdopodobnie zastanawiasz się, jakie rozwiązanie będzie dla Ciebie najkorzystniejsze. Tak jak w przypadku każdej inwestycji, warto wziąć pod uwagę nie tylko prawdopodobne przychody, ale też jej koszty i – w tym nie tylko finansowe, ale też poświęcony czas. Dla osób, które szukają praktycznie samoobsługowej inwestycji, dobrym wyborem będzie gotowiec inwestycyjny.

Co to jest gotowiec inwestycyjny?

Czym jest gotowiec inwestycyjny? To pojęcie bywa rozumiane różnie, jednak warto przyjąć, że gotowiec inwestycyjny to mieszkanie pod wynajem, z już podpisaną umową z lokatorami, z połączoną usługą zarządzania najmem. Czyli nieruchomość, która przynosi zyski już od początku inwestycji i nie wymaga od inwestora żadnego zaangażowania. Osoba nabywająca gotowiec inwestycyjny nie musi ani samodzielnie przygotowywać mieszkania pod wynajem, ani później szukać najemców, ani reagować na ich ewentualne zgłoszenia. Wymagany jest jedynie kapitał.

Dobrze jest popatrzeć na gotowca inwestycyjnego z perspektywy „kapitału żelaznego”, terminu popularnego w rozwiniętych krajach Europy Zachodniej i USA, odnoszącego się do stabilności i pewności inwestycji, również w przypadku zmian na rynku lub sytuacji kryzysowych. Gotowiec inwestycyjny ma za zadanie przenosić wartość pieniądza w przyszłość, a jego dodatkową wartością jest możliwość „odcinania kuponów” już dzisiaj.

Po gotowce inwestycyjne sięga coraz więcej przedsiębiorców i menedżerów wyższego szczebla – osoby te potrafią zarabiać pieniądze, a inwestowanie nadwyżki gotówki chcą powierzyć specjalistom. Tym sposobem lokują środki finansowe w gotowy, sprawdzony, dobrze działający pasywny biznes z branży nieruchomości.

Gotowiec inwestycyjny to nie tylko mieszkanie

Najczęściej gotowce inwestycyjne przygotowuje się z lokali mieszkalnych. Warto jednak wiedzieć, że to nie jedyna opcja. Zdarza się, że gotowcami inwestycyjnymi są również domy, lokale użytkowe, a nawet hale magazynowe, garaże czy miejsca parkingowe.

Wybór segmentu odpowiedniego dla Ciebie zależy od wielu czynników, ale z biznesowego punktu widzenia głównie od popytu na Twoim rynku. My operujemy w Krakowie i Katowicach. Kraków to zagłębie studentów i korporacji, a więc tu inwestujemy w mieszkania na długi najem dla ludzi młodych. Najczęstszym produktem w tym segmencie to mieszkanie kupione na rynku wtórnym i przygotowane do najmu na pokoje.

Rozpatrując zakup gotowca inwestycyjnego powinieneś poprosić o szczegółową kalkulację finansową obejmującą kluczowe aspekty tej inwestycji:

• cena zakupu (w tym podatki i inne opłaty)
• przychód miesięczny / przychód roczny
• koszty utrzymania (w tym koszt usługi zarządzania najmem)
• szacunkowe ROI

Nie mniej istotna jest również analiza danych technicznych wybranego gotowca inwestycyjnego: lokalizacja, rodzaj i technologia budynku, piętro, stan prawny nieruchomości, stan prawny gruntu.

Na koniec warto jeszcze przyjrzeć się potencjałowi danej nieruchomości: jaką wartość ma dana lokalizacja, czy z upływem czasu jej wartość będzie wzrastać czy maleć, jaka jest obecna liczba najemców a jaka maksymalna, jaki jest standard wykończenia i wyposażenia czy spełnia on obecne, jakościowe wymagania najemców.

Inwestowanie w nieruchomości a ROI: na jaki zysk można liczyć przy gotowcach inwestycyjnych?

Aby ocenić opłacalność inwestycji, warto kierować się m.in. wskaźnikiem ROI (ang. return on investment, czyli zwrot z inwestycji). To wskaźnik rentowności, dzięki któremu można ocenić, czy dane przedsięwzięcie jest opłacalne. 

Jak oblicza się ROI, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości? Zwrot z inwestycji składa się z dwóch elementów: comiesięcznego zysku z najmu oraz wzrostu wartości nieruchomości w czasie.

Jeśli chodzi o część ROI związaną z comiesięcznym odcinaniem kuponów w postaci czynszu najmu, to aktualnie po kosztach typu czynsz do administracji czy media, można w Krakowie liczyć na zysk na poziomie 5-6% w skali roku. Formuła w tym zakresie jest prosta – od sumy przychodów w skali roku odejmujemy koszty bezpośrednie (administracja, podatek od nieruchomości itd.), a następnie otrzymany wynik dzielimy przez cenę zakupu nieruchomości. 

Do tej wartości należy jeszcze sukcesywnie dodawać uzyskiwany wzrost wartości nieruchomości w czasie. Dynamika wzrostu nigdy nie jest jednorodna, są okresy że mieszkania potrafią zdrożeć w ciągu roku nawet 20 proc, są też okresy gdy rynek wyhamowuje. W bazowym scenariuszu zakładamy, że długim okresie czasu ceny nieruchomości będą rosły. To sprawia, że inwestycja w gotowiec inwestycyjny jest z jednej strony inwestycją przynoszącą realne, natychmiastowe zyski, z drugiej – jest inwestycją długoterminową o ponadprzeciętnych zyskach.

Uważaj na zbyt wysokie ROI

W internecie można czasem trafić na ogłoszenia gotowców inwestycyjnych (zwłaszcza w przypadku tzw. condohoteli), w których szacowany ROI jest znacznie wyższy niż rynkowy – np. na poziomie kilkunastu procent. 

Czy takie oferty są prawdziwe? Czy taki zysk jest realny?

Warto na takie ogłoszenia uważać i bardzo dokładnie je przeanalizować. Pierwsze zagrożenie wynika z faktu, iż podany w reklamie wskaźnik ROI jest wyliczany bez uwzględniania wszystkich kosztów. Dochód z inwestycji mnoży się przez liczbę miesięcy, co faktycznie daje wyższy wynik, ale w praktyce jednak inwestor i tak nie zarobi realnie takiej kwoty, ponieważ musi jeszcze pokryć koszty czynszu administracyjnego, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia itd. 

Druga nieprawidłowość dotyczy ofert gotowców z najmem turystycznym, w przypadku których niejednokrotnie podaje się przychody bazujące na nieprawidłowej formule np. przychód z miesiąca o pełnym obłożeniu (np. w wakacje) mnoży się przez ilość miesięcy w roku nie biorąc pod uwagę słabszych miesięcy. W innym podejściu podaje się gwarancję uzyskiwanego rocznego dochodu, nawet niezależnie od obłożenia danego lokalu, ale tylko przez określony czas (np. 5-10 lat). Pamiętajmy, że po tym czasie ROI może znacząco spaść np. do poziomu 2-3%, co w długiej perspektywie da średni wynik dalece odbiegający „od obietnicy”, którą widział inwestor w reklamie.

Zalety i wady gotowca inwestycyjnego: co warto wiedzieć?

Każdy potencjalny inwestor chce znać zalety i wady przedsięwzięcia, na które zamierza przeznaczyć zgromadzone środki. W przypadku gotowca inwestycyjnego (rozumianego jako nieruchomość pod wynajem, zarządzaną przez zewnętrznego profesjonalistę, który już na starcie zawiera umowę z najemcami) zalet jest sporo – a największą jest fakt, że to w dużej mierze biznes bezobsługowy. To świetna opcja przede wszystkim dla biznesmenów generujących bieżące nadwyżki. 

Gotowiec inwestycyjny od Pracowni Nieruchomości

Jako Pracownia Nieruchomości tworzymy gotowce inwestycyjne od zera – w porozumieniu z inwestorami. Na ich zlecenie obsługujemy proces zakupu nieruchomości (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym) oraz przygotowujemy lokal pod wynajem (projektujemy, wykańczamy, dopełniamy formalności). Następnie znajdujemy najemców, podpisujemy z nimi umowy i zarządzamy najmem. 

„Maksymalizujemy licznik, czyli przychód z najmu oraz minimalizujemy mianownik czyli cenę zakupu mieszkania”

Wiemy jak okazyjnie kupić mieszkanie (najlepsze oferty na ogół nie trafiają na portale ogłoszeniowe czy grupy w mediach społecznościowych), jak sprawdzić czy dana lokalizacja, metraż i układ pomieszczeń są atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych najemców (mamy doświadczenie 300 zrealizowanych mieszkań i 1 000 obsłużonych najemców), potrafimy zweryfikować stan prawny i techniczny mieszkania, świetnie czujemy się w projektowaniu i aranżacji wnętrz, posiadamy koordynatorów oraz skuteczne i terminowe ekipy remontowe, wiemy jak znaleźć dobrze płacących najemców. To wszystko sprawia, że produkujemy gotowce inwestycyjne sprawnie i oszczędnie.

Wystarczy, że potencjalny inwestor skontaktuje się z nami – wspólnie uzgodnimy, jaka inwestycja będzie najkorzystniejsza w jego sytuacji. 

Przykład realizacji gotowca inwestycyjnego przez Pracownię Nieruchomości:

Gotowiec inwestycyjny bez zarządzania najmem to nie gotowiec

W naszej ocenie gotowiec inwestycyjny, bez usługi zarządzania najmem, to nie gotowiec. Ten biznes powinien być całkowicie bezobsługowy i bezproblemowy.

Potencjalne minusy inwestycji w gotowce inwestycyjne kryć się mogą w braku profesjonalnego zarządzania najmem oraz w złym przygotowaniu nieruchomości. Po pierwsze może okazać się, ze mieszkanie nie będzie wynajęte za odpowiednią kwotę odpowiednim najemcom, po drugie może okazać się, że niedoświadczona firma przygotowująca gotowiec pod inwestycję wybierze mieszkanie, które pochłonie znacznie więcej kosztów w przygotowaniu, niż pierwotnie zakładano. Zdarza się też, że złe zarządzanie najmem (i jednocześnie brak odpowiedniej umowy zabezpieczającej interesy inwestora) grozi dopuszczeniem do powstania zaległości po stronie najemcy i braku możliwości szybkiego wyegzekwowania płatności (lub eksmisji lokatora, jeśli mowa o lokalu mieszkalnym).

Ryzyko związane z najmem nieruchomości można jednak znacznie ograniczyć poprzez powierzenie zarządzania gotowcem profesjonalistom. Na przykład, jeśli chodzi o Pracownię Nieruchomości w praktyce każdorazowo stosujemy umowy najmu okazjonalnego oraz wymagamy od najemców ubezpieczenia OC, co niweluje problemy z opuszczeniem mieszkania oraz wyklucza obniżenie wartości mieszkania poprzez ewentualne szkody wyrządzone przez najemców w mieszkaniu inwestycyjnym. Takie sytuacje zdarzają się sporadycznie, w praktyce do tej pory na ok. tysiąc najemców przed czasem zakończyliśmy współpracę jedynie z trzema lokatorami – i to w sposób, który nie naruszał interesów inwestora.

To co równie istotne, to jak przygotowane jest mieszkanie pod najem. W Pracowni mamy ten komfort, że zarządzamy najmem dziesiątek mieszkań, które sami wyprodukowaliśmy. Dzięki temu widzimy jak poszczególne elementy wykończenia się amortyzują i wytrzymują kontakt z najemcami, dzięki czemu przygotowując kolejne mieszkania jesteśmy w stanie zoptymalizować koszty i efektywność wykończenia. Co do złotówki wiemy co kupić, a czego nie, co ile powinno kosztować. W kontekście w/w zwrotów z najmu to istotne, ponieważ im mniej inwestor wyda na wykończenie, które musi być trwałe i satysfakcjonujące dla najemców, tym ma lepszy biznes.

Gotowiec inwestycyjny – podsumowanie

Podsumowując, gotowiec inwestycyjny to pasywny biznes w sektorze nieruchomości, który zarabia dla inwestora niemal od samego początku po zakupie nie angażując jego czasu i pracy.

Co do zasady, przy gotowcach inwestycyjnych, zaangażowanie inwestora powinno ograniczać się do stwierdzenia „poproszę kolejne mieszkanie do portfela inwestycyjnego” oraz podpisania odpowiedniej umowy.

Czy warto sięgnąć po gotowiec inwestycyjny? Ceny nieruchomości – zwłaszcza w perspektywie długoterminowej – nieustannie rosną. Wystarczy zresztą porównać średnie ceny nieruchomości w dużych miastach z cenami sprzed kilku lat; przeciętna cena metra kwadratowego wzrosła nominalnie przez ten czas o co najmniej kilka tysięcy złotych. A warto pamiętać, że eksperci nie prognozują odwrócenia trendu – chociażby ze względu na fakt, że luka mieszkaniowa jest w Polsce nadal ogromna (sięga ok. 2 milionów), a ponadto zasoby gruntów są zwyczajnie ograniczone. 

Jeśli jesteś osobą rozważającą inwestycję w nieruchomości – skontaktuj się z nami (dane kontaktowe znajdziesz w zakładce Kontakt lub na dole strony). Porozmawiamy i wspólnie ustalimy, jakie rozwiązanie może być najkorzystniejsze w Twojej sytuacji, czego oczekujesz od inwestycji i co jesteśmy w stanie Ci zaproponować.